Dans cet article, nous traiterons des vérifications indispensables à réaliser lorsque vous envisager d’acheter un bien déjà loué. Ces derniers temps, il m’est très souvent arrivé d’en visiter (comme avec ma dernière trouvaille).

Acheter un bien loué : avantages et inconvénients

Si vous avez envie d’aller vite et que vous n’êtes pas à la recherche d’un rentabilité exceptionnelle (et que vous êtes un peu paresseux 😏 ), acheter un bien déjà loué peut être une technique géniale pour faire grossir votre patrimoine immobilier.

Les plus

  • Encaissement de loyer au moment de la signature, ce qui facilite énormément l’obtention du prêt bancaire.
  • Inutile de chercher un locataire.
  • La négociation du prix de vente car l’appartement est occupé.

Les moins

  • En cas de loyer trop bas, vous ne pourrez pas l’augmenter à votre guise sans contrepartie.
  • Apprécier l’ampleur des travaux à réaliser peut s’avérer compliqué.
  • Impossible de disposer du bien dès l’achat.

Quel sont les points à vérifier en cas d’achat d’un bien loué ?

Point n°1 : Evaluer l’état actuel du bien

Il vous faudra anticiper d’éventuel travaux de rénovation. Certains éléments vous seront visibles lors de la visite mais n’hésitez pas à questionner le locataire sans la présence du propriétaire ou de l’agent immobilier. Vous aiderez ainsi le locataire à vous parler des choses qui ne vont pas, sans être intimidé.

Ce point vous aidera aussi pour la négociation.

Point n°2 : Vérifier la solvabilité du locataire

Acheter un bien loué c’est aussi s’imposer un locataire. Il faut que le vendeur puisse vous prouver que ce dernire est à jour de ses loyers. Il faut s’en assurer sur les 12 derniers mois au minimum. Si le locataire reçoit des aides de la CAF (type ALS), pas de panique ! Cela ne signifie pas pour autant que vous avez à faire à une personne non solvable.

Conseil : De façon général, il est plus pertinent que cette aide ne soit pas versée directement au bailleur mais plutôt au locataire. En effet, en cas d’impayé, la vous devez prévenir la CAF qui suspendra le versement de l’aide. Elle peut même demandé à être rembourser en cas de retard de signalement. Enfin, il est beaucoup plus responsabilisant pour le locataire de gérer lui même ses finances et de vous reverser le montant complet. Et malheureusement, un locataire indélicat se dira plus facilement que vous avez déjà l’aide de la CAF qui vous est versé donc pas grave si vous n’avez pas la totalité du loyer.

Pour terminer sur la solvabilité du locataire, un garant ou une garantie loyer impayée (GLI) sont fortement appréciés. Il vous sera d’ailleurs possible de demander le transfert de GLI si les tarifs et les garanties vous conviennent. Le banquier appréciera grandement, je vous le garantie !

Point n°3 : Prenez connaissance du dossier de location

Lisez attentivement le dossier locatif !

Lisez ATTENTIVEMENT le bail de location , surtout si le vendeur ne passe pas par une agence immobilière pour la gestion.

S’il le bien est géré en agence, n’hésitez pas à en demander l’historique de gestion. Par exemple : les travaux d’entretien réalisé, la présence de l’attestation d’assurance habitation, la régularisation des charges, etc…

Point n°4 : Faites votre enquête de voisinage

N’hésitez pas à revenir frapper chez les voisins pour savoir si tout se passe bien avec le locataire en place. Vous n’imaginez pas la quantité d’informations que l’on peut recueillir juste en discutant avec le voisinage!

Point n°5 : Anticipez l’impact fiscal

Pour faire simple, faites attention aux impôts !

Selon le mode d’exploitation de la location (nue ou meublée), vous déclarerez vos revenus locatifs différemment. De même, votre imposition sera différente. Si besoin faites vous conseillez par un expert comptable. Il déterminera lequel des deux types de location vous conviendra d’un point de vue fiscale.

A vous de jouer !

Bien entendu, ces conseils s’ajoutent aux points auxquels vous devez faire attention lorsque vous achetez un bien loué ou non. On peut citer : l’état de la copropriété, des parties communes de la toiture ou encore de la façade lorsque vous achetez une maison.

S’il y a d’autres éléments auxquels vous pensez, mettez les en commentaires, cela aidera d’autres!

Et cerise sur le gâteau, voici un petit site sympa pour trouver des biens loués : La Bonne Pierre.