Lire un DPE devient primordial dans la recherche d’un bien rentable. Encore plus avec les nouvelles conditions de location à venir (vous trouverez un article complet à ce sujet ici).
Pour faciliter la lecture aux futurs acheteurs/locataires, le gouvernement a décider d’uniformiser et de diviser le rapport en différentes rubriques.
Nous détaillerons chacune d’elles avec les principales informations utiles en tant qu’investisseur. Pour plus de détails, je vous invite à consulter le guide du diagnostiqueur (version 2).
Performances énergétiques et climatiques
La première page du DPE vous permet d’accéder aux résultats clés. Vous y trouverez, les notes en termes de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effets de serre. Pour rappel, la plus mauvaise note détermine la note globale du logement.
Estimation des coûts annuels d’énergie
Personnellement, en tant d’investisseure, je ne m’arrête pas sur l’estimation des coûts annuels pour la simple raison qu’elle présente de nombreuses limites comme un prix moyen de l’électricité qui peut-être sujet à variation, la non prise en compte des habitudes de vie des habitants où encore du nombre réel d’habitants du logement.
De plus, la fourchette peut aller du simple au double juste pour être sûr qu’elle contienne la valeur réelle de la consommation. Autant dire, que cela ne donne que peu d’informations. Cette partie est à mettre en relation avec la section “Montant et consommations annuels d’énergie”. En clair, vous y trouverez ce qui coûte le plus en termes de dépenses énergétiques. Le chauffage est souvent en tête des dépenses : choisir une énergie renouvelable à ce poste améliore nettement la note globale du DPE.
Cependant, soyons cohérent, il faut d’abord améliorer l’enveloppe du bien avant de le chauffer. La rubrique suivante vous donnera toutes les informations à ce sujet.
Indicateurs du confort d’été et de l’enveloppe
Ensuite, vient le schéma des déperditions de chaleur. Il s’avère très utile pour prioriser les postes de dépenses qui amélioreront la note du bien. Ces éléments sont à mettre en perspective avec la performance de l’isolation, et juste en dessous, le mode de ventilation du logement.
Vous saurez ainsi mettre en balance une déperdition importante de chaleur liée à la ventilation lorsque le logement est équipé d’une VMC simple flux. Paradoxalement, la ventilation est indispensable mais est aussi source de déperdition de chaleur ! Par ordre d’importance dans les déperditions, on peut lister :
- la toiture ou plafond et le plancher bas
- les murs
- les menuiseries (fenêtre et portes)
- les ponts thermiques et la ventilations
En fonction de la répartition fournie par le logiciel, vous pourrez prioriser vos interventions.
Pour finir sur le contenu de la 2e page du rapport, vous trouverez les rubriques liées au Confort d’été (hors climatisation) et la Production d’énergie renouvelables. Pour ce dernier élément, vous aurez de la chance si le bien en est déjà pourvu. Heureusement, je pense que cela va commencer à être plus fréquent au vue de la volonté politique d’améliorer le parc immobilier dans l’ancien.
Je vous fais grâce des recommandations d’usage du logement qui ne concernent que les habitants du logement, et passons directement à la page 4 du DPE.
Vue d’ensemble du logement et des équipements
Pour lire correctement un DPE, il ne faut absolument pas passer à côté de cette rubrique ! Elle décrit avec précision la composition de l’enveloppe du logement : murs, plancher bas, toiture/plafond, portes et fenêtres. La donnée clé est l’évaluation de chaque élément en termes d’isolation avec un code couleur.
Dans notre exemple, le plancher bas et les murs sont les gros points faibles du bien.
Les équipements sont aussi décrits ainsi que leur période d’installation :
- Chauffage
- Eau chaude sanitaire
- Climatisation
- Ventilation
- Pilotage (du chauffage)
Vous trouverez de nouveau des recommandations concernant l’entretien et l’utilisation des équipements en place. Passons maintenant aux recommandations d’amélioration de la performance.
Les bouquets de travaux recommandés
Cette section est à lire en même temps que la page suivante. Le principe est simple : le rapport propose deux bouquets de travaux afin d‘améliorer la note du logement. Les résultats attendus sont présentés sur un nouveau schéma de performances :
Le premier bouquet de travaux dit “essentiel” permet de sortir de l’été de “passoires énergétiques » pour les plus mauvaises notes. Le second, permet d’atteindre le niveau le plus haut de performance énergétique. Idéalement pour passer à une note en A ou en B.
Le plus intéressant est la fourchette de prix proposée pour les deux bouquets. Non seulement elle vous donne une idée de la dépense à envisager mais surtout ce qu’il sera possible de justifier en termes de négociation. mais ça, c’est une autre histoire !
J’émets quand même un gros bémol sur ces estimations. Je suis actuellement en train de faire des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un de nos appartements. Et autant l’estimation pour le changement de fenêtres étaient cohérente, autant celle concernant la pose d’une pompe à chaleur air/air faisait tourner la tête! Au final, j’en ai eu pour 1 200 € contre 7 200 € en fourchette basse !
Les Annexes
Pour clôturer le rapport du DPE, les annexes comportent tous les éléments qui ont été recueillis lors du diagnostic ainsi que le mode de vérification de l’information. Personnellement, je m’en sers pour déterminer les matériaux à utiliser pour la rénovation. Cela peut concerner le choix et l’épaisseur de l’isolant, le choix des fenêtres ou encore des portes extérieures.
Conclusion
Bien lire le nouveau DPE n’a rien d’insurmontable. Il apporte désormais des informations plus claires et accessibles. En tant qu’investisseure et dans le contexte actuel de rénovation énergétique, il me permet de me faire une idée rapide des postes de travaux à envisager. Et je m’en sers aussi pour calibrer mon offre d’achat !
Et vous, quels sont vos conseils pour bien lire un DPE ?
Super article
Merci beaucoup !