Vous n’avez pas pu passer à côté ! Le nouveau diagnostic de performance énergétique mis en place depuis juillet 2021 fait trembler les investisseurs. Je vais tenté de faire le point sur cette réforme et ces implications.
Ce qui a changé avec le nouveau DPE
Un nouveau mode de calcul
La nouvelle méthode de calcul (3CL-DPE 2021) ne tient plus compte des factures de consommation des habitants du logement mais exclusivement de ces caractéristiques architecturale (exposition, type de fenêtres, isolation et nature des murs, etc…). Fini le DPE vierge qui était invoqué lorsque les factures d’énergie n’étaient pas disponibles et le bien ancien ! Enfin, fini les deux notes en parallèle (émission de gaz à effet de serre et évaluation des dépenses énergétiques annuelles), désormais c’est la note la plus pénalisante qui qualifiera le logement.
Le rapport se refait une beauté
Clarté des éléments pris en compte pour le calcul, infographie, estimation des dépenses énergétiques et recommandations de travaux estimés pour améliorer la note du logement. Voici quelques éléments d’amélioration du nouveau document.
Le DPE : un document opposable
Désormais les professionnels du diagnostic sont responsable de leur analyse. En d’autres termes, ils pourront être poursuivis pour un DPE erroné! L’effet pervers de cette législation a poussé nombre d’entre eux à clairement pénaliser les logements de façon générale. Le but étant de ne pas risquer de poursuites. Cela est d’autant plus vrai pour les propriétaires qui n’ont aucun justificatif de leur travaux de rénovation énergétique.
Et les anciens DPE ?
Les anciennes version du DPE sont progressivement invalidées.
Pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils resteront valables jusqu’au 31 décembre 2024. Pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 , leur validité court jusqu’au 31 décembre 2022. Nous sommes d’ailleurs concernés par ce dernier délai pour notre premier immeuble.
Mais dans les faits, aucun acheteur (ou locataire) ne saurait se contenter d’un diagnostic ancienne version. Vous avez le droit de demander à ce que soit refait une analyse avec la nouvelle méthode. Mais cela reste à négocier avec le propriétaire 😉 ! Une astuce : proposez de partager les frais et argumentez que de toute façon tous les vendeurs feront la même demande !
Le DPE : un nouveau critère de décence
La chasse aux logements énergivores est utile pour obliger les propriétaire à faire les travaux qui s’imposent. L’interdiction à la location est un autre moyen coercitif. Ainsi dès le 1er janvier 2023, les logements présentant une étiquette énergétique supérieur à 450 kWh/m²/an seront interdit à la location (uniquement pour les nouveaux contrat).
En 2025, tous les logements classés en G rejoindront le groupes des logements indécents. En 2028, les biens dont la consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an viendront grossir le groupe soit les étiquettes F et G. Finalement, en 2034, les logements classés en E seront eux aussi interdits à la location.
Nouveau DPE : un drame pour certains, une opportunité pour les vrais investisseurs
Tout est question de stratégie. La plupart du temps, les investisseurs cherchent des biens avec un minimum de travaux afin d’alléger la facture fiscale. Je pense que le surcoût imposé par la rénovation énergétique sera absorbée par l’enveloppe travaux et lissé lors de la remise en location avec un loyer cohérent. De plus, le prix des biens avec une mauvaise note au DPE ont déjà commencé à baisser. Ce qui représente une certaine opportunité à accéder à des biens en dessous du prix du marché ! Encore de bonnes affaires en perspectives 🤑 !
Conclusion
La refont du DPE est indéniablement un moyen pour le législateur de responsabiliser les propriétaires sur la qualité énergétique de leur bien immobilier. En conclusion, que l’on perçoive cela comme une contrainte ou une opportunité, c’est avant tout un moyen de faire plus de bien à la Planète !
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