Après mon premier investissement immobilier (j’en parle dans cet article), j’ai eu une longue période de paralysie totale ! Pas sûre que j’en sois réellement sortie mais disons que j’en ai au moins pris conscience. Pour faire court, je ne savais pas comment investir dans la bonne ville ?
Qu’est ce que j’entends par « bonne ville » ? Une ville où le prix au m² est raisonnable pour une stratégie rentable et où la demande locative est suffisante pour ne pas observer de vacance locative.
La distance est un paramètre à prendre en compte dans votre investissement
Vous me direz pourquoi ne pas continuer sur la ville où nous avons acheter notre immeuble ? Trop loin. J’ai saturé des allers-retours les week-ends d’autant plus que je suis la seule à avoir le permis voiture dans notre couple. J’en avais juste marre !
Et en même temps, je connaissais la zone, je connaissais la tension locative et le potentiel d’évolution de la commune. Du coup, j’étais plus sûre de moi quand à la réussite d’un quelconque projet locatif. Mais voilà, ma moitié préférait qu’on change de zone, pas réellement convaincu du potentiel de la ville.
Je me suis donc mise à chercher ailleurs… Et j’ai eu la sensation de me retrouver devant un rayons d’hypermarché avec des centaines de produits, sans arriver à me décider. Du coup, j’ai erré sur LeBonCoin et sur Se Loger pendant des mois et des mois sans jamais m’arrêter sur une ville. Résultat : je n’ai pas avancé du tout sur mon second projet d’investissement locatif.
Rationnaliser son choix pour ne pas laisser place aux émotions
La seconde chose qui me dérangeais aussi, était de ne pas savoir dire pourquoi cette ville plus qu’une autre (en dehors du prix de l’immobilier bien sûr). Nous avions investit à Romilly sur Seine car notre chasseur immobilier nous y avait emmené. En dehors de cela j’étais incapable de me donner plus d’arguments. Par conséquent, je n’avais pas de processus de sélection propre.
De façon générale, nous sommes vite attiré par les villes connues, qui ont de la renommé et pour lesquelles nous serions fières de dire « j’ai un appartement/une maison dans cette ville ». Alors même certaines villes ne se prêtent pas à toutes les stratégies immobilières (à moins de ruser – je vous en dirais plus dans un prochain article).
Et puis un soir où j’analysais la fiche Wikipédia d’une ville de l’Oise, je suis tombée sur deux mots magiques : aire urbaine. Elle se compose d’une commune centrale, représentant une air d’attractivité notamment en terme d’emploi, pour des communes limitrophes. Pour faire simple, aucun risque de vacance locative dans une commune centrale !!!
Faire une présélection par aires d’attraction urbaine
De proche en proche, je tombe sur cette pépite :
J’avais enfin trouvé une façon logique et reproductible de sélectionner une commune où investir. Et cela sans passer des heures sur Wikipédia ou sur le site de l’INSEE ! Et petite cerise sur le gâteau : la ville où nous avions investit est une commune centrale !
J’avais enfin rationnalisé comment trouver une ville rentable. J’ai donc commencé à répertorier les villes attractives qui se situaient à moins de 30 minutes, 1h et 1h30 de mon domicile.
Pour le moment, j’ai obtenu une liste de villes potentielles où investir. Je vous donnerais d’autres astuces de recherche dans mes prochains articles et au fur et à mesure de mon avancement.
Et vous : avez-vous une technique pour déterminer une zone d’investissement immobilier? d’autres critères ? Ou avez-vous eu de gros passages à blanc un peu comme moi ?
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