Libre en 3 ans

Mon voyage vers la liberté financière

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Investir dans une maison : comment faire une visite efficace ?

Comment visiter une maison efficacement ? Que vous souhaitez investir dans une maison ou l’acheter pour en faire votre résidence principale, il vous faut être encore plus attentif que lors de la visite d’un appartement.

Visiter une maison efficacement, c'est possible et pas si compliqué !
Ne laissez rien passer !!

Pour notre dernier investissement, j’ai visité une maison (je vous en parle rapidement ici) et nous allons faire le point sur les éléments essentiels à analyser.

L’extérieur

Avant d’y pénétrer, prenez le temps d’observer la façade : son revêtement, les contours des menuiseries, la zone en contact avec le sol. L’idée est de détecter d’éventuelles fissures, décrochages de l’enduit ou encore des zones d’infiltrations.

Sur ce site, vous trouverez les différents types de fissures et autres défauts de façade ainsi que leur gravité.

L’intérieur

La partie habitable

Pièce après pièce, il vous faudra être attentif aux traces d’humidité et d’infiltration (peinture qui s’écaille, moisissures, etc..). Je pense même investir dans un appareil qui mesure le taux d’humidité 🤔 (objectif : 45 à 60%) . Mais vous pouvez déjà vous fier en premier lieu à votre ressentit. Il vous faudra aussi inspecter toutes les menuiseries : portes, fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, velux, etc… Testez les pour vous assurer de leur bon fonctionnement. Sont-elles en double vitrage ou simple vitrage ?

Astuce de pro

Vous pouvez déterminer la date de fabrication d’un double vitrage en recherchant sa référence sur le châssis.

Focus sur les pièces d’eau

La cuisine et la salle de bain doivent avoir une attention toute particulière. Il faut qu’elles soient correctement ventilées. Il faut donc s’assurer de la présence d’une bouche d’extraction (VMR ou VMC) ou au moins d’une fenêtre. Vous pourrez aussi trouver l’information dans le DPE.

Utilisez les robinets et les douches pour vous assurez que tout fonctionne correctement en terme de débit par exemple.

La cave et le grenier

Je sais, ça ne donne parfois pas du tout envie. Mais il faut absolument faire un tour dans le grenier et la cave.

Pour la cave, elle doit être ventilée correctement et des bouches d’aération ou soupiraux doivent être disposés à l’opposé l’un de l’autre. Regardez si le sol et les murs sont mouillés. En effet, des murs humides dans une cave encore plus lorsqu’elle est semi-enterrée, n’a rien d’alarmant. Si cette humidité n’atteint pas le plafond vous pourrez plus facilement y remédier. Par contre, la présence d’eau liquide doit vous alerter. Ici le risque est que cette humidité remonte dans les murs des zones habitables de la maison.

Pour le grenier, s’il est accessible, notez la présence d’isolant mais aussi si toutes les tuiles sont présentes et si vous n’avez pas de jour à travers la toiture. la moindre traces d ‘eau, même ancienne, doit vous alerter.

Les installations

Il faudra vous assurer de l’état de l’installation électrique notamment au niveau du compteur. Le diagnostic électrique aidera aussi à repérer les anomalies qui devront être remise en état. Même combat avec l’installation de gaz.

Astuce

Vous pourrez même demander au propriétaire de réaliser les travaux concernant les anomalies dangereuses avant la vente par exemple.

Conclusion

Que vous visitiez un appartement ou une maison : prenez votre temps ! Ne vous laissez pas presser par le propriétaire ou encore l’agent immobilier. Vous allez vous endetter pour plusieurs dizaines d’années donc vous n’êtes pas à une heure près. Prenez des photos de chaque pièce et éléments qui vous semble important. Prenez aussi beaucoup de notes ! Et enfin, soyez aussi très minutieux à la lecture du dossier de diagnostic technique. Il est là pour vous apportez un maximum d’informations sur le bien.

Lorsque vous visitez une maison, il y a bien plus de points d’attention à avoir que pour un appartement. N’oubliez pas que vous serez le seul propriétaire !

2022 : Comment trouver des formations gratuites en immobilier ?

J’aimerai, dans cet article, vous partager comment je me suis formée en immobilier et vous montrer comment trouver une formation gratuite en immobilier.

Pendant mon parcours sur les 2 dernières années, je pense avoir dépensé pas loin de 5 000 € pour me former. Et aujourd’hui, les choses ayant évoluées, je me suis aperçue qu’il n’était plus utile de dépenser autant. En contrepartie, il faut faire preuve de motivation et de persévérance.

YouTube et Facebook : intégrer des communautés d’investisseurs immobiliers

Que ce soit sur YouTube ou Facebook, vous avez la possibilité d’obtenir de nombreuses connaissances et de vous former gratuitement. Voici quelques uns des formateurs que je suis :

  • Vendeur de vérité sur YouTube : il propose de façon militante plusieurs formations et s’oppose fermement aux formations payantes. Vous aurez aussi la possibilité d’obtenir les PDFs de ses vidéo moyennant une participation dérisoire. Cette dernière lui sers surtout à continuer de proposer du contenu gratuit à travers ses vidéos.
  • Easy Mobilier sur Internet : Sébastien propose ses services pour les investisseurs mais met surtout à disposition 2 ebooks gratuits hyper complets sur la division immobilière et les immeubles de rapport ! Il est présent aussi sur YouTube et Facebook.

Mise en garde

Bien entendu : lorsque c’est gratuit, c’est que c’est toi le produit ! En clair, le partage de connaissances gratuites cachent souvent un produit d’appel type vidéo ou encore ebook, qui lui même te mènera à un tunnel de vente pour acheter une ou plusieurs formations.

Cela n’a rien de mal, il faut juste en être conscient et resté vigilent sur les promesses faites. Un élément qui souvent m’interpelle est que certains formateurs n’ont pas énormément d’expériences en immobilier et vivent surtout des formations qu’ils nous vendent. Attention donc à pouvoir s’assurer de la légitimité de leur statut d’expert. Le second point, met en avant le fait que leur parcours est parfois ancien et donc que les règles actuelles du jeu sont parfois différentes. Il est plus facile pour un multi-investisseur avec plusieurs années d’expérience de prouver sa légitimité auprès d’une banque. Les problématiques de financement sont clairement différentes par rapport à leur statut mais aussi par rapport au contexte actuel. Malheureusement, on aura beau apprendre toutes les techniques immobilières du monde, s’il on arrive pas à se faire financer…

Attention au syndrome de dispersion

Ce qui m’a mené à dépenser autant dans des formations est le syndrome de dispersion. En tout cas, c’est comme cela que je le nomme.

Ma collection de formations en immobilier pas toujours gratuites !
Ma collection de formations immo !

On s’intéresse à une stratégie immobilière, puis à une autre. On commence une formation puis on est mis en difficulté par une étape (l’absence d’apport, le fait de ne pas trouver de bien correspondant à nos recherches, etc..) et on veut changer de stratégie. Par conséquent, on reprend une nouvelle formation ! Pour rappel, voici mon article sur comment définir sa stratégie immobilière.

Finalement, le point cruciale dans tout cela n’est pas de trouver une formation gratuite ou payante en immobilier. Le principale est de rester concentré sur son objectif et de persévérer.

Conclusion

Que vous décidiez d’acheter une formation ou de vous former gratuitement, l’essentiel est de rester focus ! Et si vous souhaitez quand même acheter ou commencer une nouvelle formation, posez-vous les questions suivantes :

  • Pourquoi ne suis-je pas allé(e) au bout de la formation précédente ? Ou si je l’ai terminée, pourquoi j’estime qu’elle n’a pas été suffisante ?
  • Qu’est ce qui est différent dans la nouvelle formation que je souhaite suivre ?
  • Que ferai-je différemment cette fois-ci pour que cette formation m’aide à atteindre mes objectifs ?

Voici donc quelques pistes pour éviter de tourner en rond et d’accumuler les formations sans jamais passer à l’action !

Quel a été votre parcours de formation à vous ?

2022 : Saisir les opportunités immobilières – Saisir sa chance !

Mea Culpa, mon dernier article date de plusieurs mois. J’en suis désolée! Il s’est passé tellement de choses entre temps que je vais pouvoir rattraper mon retard. D’abord nous avons eu la chance de saisir deux opportunités immobilières!

Ma danse de la victoire quand la courtière m'appelle pour me dire qu'elle a trouvé une banque qui nous suis!
ça c’est moi quand j’ai compris qu’on avait nos 2 prêts !

Comment ?

Je n’ai pas trop réfléchis au comment. L’équation était simple : hors de question de laisser passer une bonne affaire. En fait, pendant que ma courtière (un grand merci à toi Priscillia !) recherchait un prêt pour l’immeuble mixte donc je vous ai parlé ici, j’ai été contacté par un ami multi-propriétaire qui voulait vendre un lot de sa dernière acquisition. Et la bingo, j’ai vue le prix de la maison, je connaissais le secteur, il FALLAIT que je signe !

Pourquoi ?

Parce que je croyais en mes deux projets. Je vous décris rapidement le second projet.

Maison de ville sans extérieur mais avec 2 places de stationnements extérieurs. Elle possède une surface de 100 m² sur 3 niveaux avec de très beaux volumes. Le petit plus : un DPE classé en D avec une chaudière au gaz. Et la cerise sur le gâteau : la maison se compose de plusieurs lots, et avec les places de parking, je pense même pouvoir faire une division sans trop d’effort ! Mais pour le moment, elle est louée en meublé à 600 € par mois.

A combien ?

Voici le nerf de la guerre ! L’opération totale, frais de notaire inclus, s’élevait à 70 000 € soit 700 € du m² quand le prix actuel du marché est à 1000 € du m². Donc autant dire que la plus-value, je la faisais dès la signature. Et avec le loyer actuel, j’avais une rentabilité brute correcte sans trop d’effort autour de 10%.

J’étais remontée à bloc pour trouver un prêt surtout que mon tour des banques pour le projet de l’immeuble était un peu au point mort.

Alors au final comment j’ai fait pour ne pas laisser passer ces deux opportunités immobilières ?

J’ai repris le fichier excel que j’avais mis en place pour faire le suivi de ma recherche de prêts pour l’immeuble mixte et j’ai de nouveau rappeler les banques qui pouvaient être disposée à me prêter ces 70K.

Bien évidement, beaucoup m’ont dit non. Puis j’ai fini par connaître les points bloquants de notre dossier (notamment ce fameux ratio salaire/loyer donc je vous parlais ici). A chaque fois que je présentais mon projet, j’allais directement à l’essentiel en demandant si ce fameux ratio ou encore la localisation du bien pourraient être un point noir pour l’organisme de caution. Et c’est finalement, la remplaçante d’un banquier que j’avais contacté il y a presque un an qui a cru en ce projet.

Mais et le premier immeuble ?

Pour notre immeuble mixte, ce sont les talents de ma courtière qui ont tout changé et aussi mon dossier de projet locatif. C’est simple, la banque a validé tout ce que j’y ai mis : apport, différé et même les travaux que je n’avais pas prévu de faire financer ! Par contre, il a fallut être TRES TRES TRES patiente. En clair, à l’heure où j’écris cet article j’attends encore l’édition de l’offre de prêt. Heureusement que nous achetons en SCI et que par conséquent il n’y aura pas de délai de rétractation lors de l’acceptation du contrat de prêt. Nous attendons donc le retour du service crédit pour l’édition.

Conclusion

Ne jamais rien lâcher et surtout ne pas trop se projeter sur un résultat incertain. Je m’explique, si en janvier on m’avait dit que je signerai 2 compromis et que j’arriverai à faire financer les deux projets sans jamais réellement mentir aux banques, je n’y aurais tout simplement pas cru!

Au contraire, j’ai pris les choses au fur et à mesure qu’elles se mettaient en place et je me demandais à chaque étape ce que je voulais. Ensuite, je me concentrais sur comment l’obtenir. Je ne suis pas allée me rassurer en demandant autour de moi si cela était possible ou encore si d’autres l’avaient déjà fait. J’ai juste tracé ma route et je ne compte pas m’arrêter en si bon chemin ! Finalement, c’est surtout la volonté de ne pas laisser passer une belle opportunité qui m’a aidé à rester focus.

Et pour finir, j’aimerai remercier toutes les personnes qui de près ou de loin, m’ont permis de saisir ces opportunités !

Merci à toutes et à tous !
Et merci au destin pour ces opportunités immobilières !

DPE et Rénovation énergétique : un vent de panique !

Vous n’avez pas pu passer à côté ! Le nouveau diagnostic de performance énergétique mis en place depuis juillet 2021 fait trembler les investisseurs. Je vais tenté de faire le point sur cette réforme et ces implications.

Ce qui a changé avec le nouveau DPE

Un nouveau mode de calcul

La nouvelle méthode de calcul (3CL-DPE 2021) ne tient plus compte des factures de consommation des habitants du logement mais exclusivement de ces caractéristiques architecturale (exposition, type de fenêtres, isolation et nature des murs, etc…). Fini le DPE vierge qui était invoqué lorsque les factures d’énergie n’étaient pas disponibles et le bien ancien ! Enfin, fini les deux notes en parallèle (émission de gaz à effet de serre et évaluation des dépenses énergétiques annuelles), désormais c’est la note la plus pénalisante qui qualifiera le logement.

La présentation de l'étiquette énergétique du nouveau DPE
La présentation de l’étiquette énergétique du nouveau DPE

Le rapport se refait une beauté

Clarté des éléments pris en compte pour le calcul, infographie, estimation des dépenses énergétiques et recommandations de travaux estimés pour améliorer la note du logement. Voici quelques éléments d’amélioration du nouveau document.

Le DPE : un document opposable

Désormais les professionnels du diagnostic sont responsable de leur analyse. En d’autres termes, ils pourront être poursuivis pour un DPE erroné! L’effet pervers de cette législation a poussé nombre d’entre eux à clairement pénaliser les logements de façon générale. Le but étant de ne pas risquer de poursuites. Cela est d’autant plus vrai pour les propriétaires qui n’ont aucun justificatif de leur travaux de rénovation énergétique.

Et les anciens DPE ?

Les anciennes version du DPE sont progressivement invalidées.

Pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils resteront valables jusqu’au 31 décembre 2024. Pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 , leur validité court jusqu’au 31 décembre 2022. Nous sommes d’ailleurs concernés par ce dernier délai pour notre premier immeuble.

Mais dans les faits, aucun acheteur (ou locataire) ne saurait se contenter d’un diagnostic ancienne version. Vous avez le droit de demander à ce que soit refait une analyse avec la nouvelle méthode. Mais cela reste à négocier avec le propriétaire 😉 ! Une astuce : proposez de partager les frais et argumentez que de toute façon tous les vendeurs feront la même demande !

Le DPE : un nouveau critère de décence

La chasse aux logements énergivores est utile pour obliger les propriétaire à faire les travaux qui s’imposent. L’interdiction à la location est un autre moyen coercitif. Ainsi dès le 1er janvier 2023, les logements présentant une étiquette énergétique supérieur à 450 kWh/m²/an seront interdit à la location (uniquement pour les nouveaux contrat).

En 2025, tous les logements classés en G rejoindront le groupes des logements indécents. En 2028, les biens dont la consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an viendront grossir le groupe soit les étiquettes F et G. Finalement, en 2034, les logements classés en E seront eux aussi interdits à la location.

Nouveau DPE : un drame pour certains, une opportunité pour les vrais investisseurs

Tout est question de stratégie. La plupart du temps, les investisseurs cherchent des biens avec un minimum de travaux afin d’alléger la facture fiscale. Je pense que le surcoût imposé par la rénovation énergétique sera absorbée par l’enveloppe travaux et lissé lors de la remise en location avec un loyer cohérent. De plus, le prix des biens avec une mauvaise note au DPE ont déjà commencé à baisser. Ce qui représente une certaine opportunité à accéder à des biens en dessous du prix du marché ! Encore de bonnes affaires en perspectives 🤑 !

Conclusion

La refont du DPE est indéniablement un moyen pour le législateur de responsabiliser les propriétaires sur la qualité énergétique de leur bien immobilier. En conclusion, que l’on perçoive cela comme une contrainte ou une opportunité, c’est avant tout un moyen de faire plus de bien à la Planète !

Nouveau DPE : un bon geste pour la planète !
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Nouveau DPE : un bon geste pour la planète !

2022 : Recherche de financement bancaire – une course de fond(s) !

Moi en train de démarcher les banques à la recherche de mon financement!
C’est exactement ça !

Toujours à la recherche d’un financement bancaire pour notre immeuble… Pour changer, je me suis remise au boulot. J’ai chaussé mes baskets et commencé à démarcher intensément les banques.

Pour le moment, j’ai l’impression de faire de démarchage téléphonique pour obtenir un rendez-vous de vente 🤣🤣🤣

Du coup, je me suis renseignée sur comment améliorer mon process. Je me suis tournée vers des livres de vente. Et oui, je me suis mise en quête de conseils pour mieux ME vendre et mieux vendre MON projet d’investissement.

La préparation psychologique

Pendant mes recherches, ce qui me perturbe le plus est la démotivation qui croit en même temps que je reçois des fins de non recevoir. Mon dernier article équivaut un peu au moment où j’ai touché le fond !

La première chose a été de trouver la parade pour en plus me laisser décourager. Je vous rassure c’est très simple comme concept. L’idée est la suivant : vous devez croire en votre idée/projet/produit au point que si le banquier/client vous dit non, vous devez penser que c’est lui qui a à perdre ! C’est dommage pour lui mais en aucun cas vous devez vous sentir rejeté ou commencer à douter de votre valeur. Je dois admettre que cette idée m’aide beaucoup aidé à rester positive malgré toutes les idées reçues que tentent de m’imposer les banquiers que j’ai rencontré. C’est EUX qui ont perdu une cliente qui aurait pu leur apporter gros, tant pis pour EUX!

Sourire au téléphone

Garder le sourire, même au téléphone, je vous assure que tout passe beaucoup mieux comme cela! J’ai même réussi à faire recalculer mon taux d’endettement par un commerciale qui apparemment confondait loyer et crédit ! J’ai aussi pu avoir un rendez-vous avec le directeur d’agence ou obtenir l’information que ce dernier avait une délégation au niveau de son établissement.

Un autre exemple, je suis restée en ligne pendant près de 30 min avec une conseillère qui me faisait une simulation pour notre second prochain achat (je ne vous en ai pas encore parlé, patience!). Elle devait sûrement être en télétravail et galérait un peu avec son logiciel. Du coup, nous avons discuté de tout et de rien en attendant qu’elle redémarre son PC. Du coup, j’ai pu faire passer l’acte en main et demander un prêt sans apport tout en faisant passer notre achat pour celui d’une résidence principale alors même que la maison est louée!!

Préparer son discours quand on cherche un financement bancaire

Avant de décrocher mon téléphone et de faire mon marathon téléphonique, je me suis posée et j’ai rédigé mon introduction. Comment aborder les conditions appliquées aux emprunt pour les SCI et être adressée au bon interlocuteur? J’ai réfléchi à comment obtenir l’information concernant la liberté de la banque à accepter des dossiers de financement bancaire sans avoir besoin de passer par le siège. Enfin, le dernier élément, la banque est-elle frileuse des projet « hors secteur ». L’objectif était d’obtenir un rendez-vous avec la bonne personne dans la bonne banque

J’ai fait en sorte que tout cet échange ne me prenne pas plus de 5 min, tout en étant agréable mais efficace !

Remarque : je dois avouer que pour le moment je n’ai pas encore trouver mon graal mais je persévère et surtout j’ai aussi fait appel aux services d’une courtière !

Conclusion

Pour tenir la route dans ma recherche de financement, voici mes 3 conseils :

  • Se préparer psychologiquement
  • Gardez le sourire
  • Préparer son discour

Et vous, comment faites vous pour garder le cap pendant cette course de fond éprouvante ?

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