Mon voyage vers la liberté financière

Catégorie : Immobilier (Page 1 of 4)

Mon nouveau projet locatif dans le neuf !

Je suis de retour avec un nouveau projet : un projet locatif dans le neuf !

J’en ai eu assez de voir les appentis de jardin à l’abandon au fond du jardin de l’immeuble que nous possédons.

J’ai donc fait appel à un constructeur de maisons neuves afin d’évaluer le montant d’un projet de construction en lieu et place de ces bâtiments.

Projet locatif dans le neuf : les frais annexes

La première chose qui m’a frappé dans ma démarche, est la quantité non négligeable d’étapes à prendre en compte. Et cela, bien avant de poser la moindre brique !

L’intervention d’un géomètre

Afin de s’assurer des limites exactes du terrain, le constructeur demande à faire intervenir un géomètre afin qu’il n’y ait aucune revendication par la suite. De telles erreurs peuvent coûter très très chères !

Je m’interroge encore sur l’intérêt de faire une division parcellaire en revendant la section du terrain à construire à notre SCI🤔 …

Frais de notaire

Heureusement, les frais de notaire dans le neuf sont réduits ! Il ne représentent en générale que 2 à 3% du montant de l’acquisition.

La démolition

Cela parait évident mais cette opération n’est pas systématiquement pris en charge par le constructeur. Autre élément à prendre en compte, il faut demander un permis à la mairie.

Les raccordements

Encore un élément que l’on oublie souvent, les raccordements en eau, électricité et internet.

Il faut donc prévoir, la pose des compteurs (eau et électricité) et le raccordement à internet à partir de la voie publique. Sachant que ces fournisseurs ont le monopole, il faudra être patient et ne pas trop regarder à la dépense. Il est cependant possible de faire quelques économies. Pour cela, ne laissez à leur charge que le stricte minimum : pas de tableau électrique, ni de raccordements internes.

Les finitions

Souvent, le constructeur met à disposition un bâtiment hors d’eau et hors d’air. Bien sûr, une dalle est en béton est coulée au sol. Conclusion, la pose de la cuisine et de la salle de bain sont en option. Pour ma part, cela me va très bien. En effet, j’ai un très bon artisan avec qui je travaille régulièrement. Il serait largement en mesure de me les poser à moindre coût.

Il y a aussi la pose des sols en dehors du carrelage. En clair, dès que l’on souhaite poser autre chose que du carrelage, c’est à notre charge !

Dernier élément de finition, les clôtures et le portail !

les normes

Encore un élément qui m’avait échappé. Les normes thermiques et d’accès handicapé.

Comme vous le verrez sur les plans plus bas, le 1er appartement sera accessible aux personnes en fauteuil roulant. Les ouvertures de portes ainsi que les espaces permettent à un fauteuil de circuler.

Pour les normes thermiques, le constructeur suit la RT2022, assurant ainsi un diagnostic énergétique en A.

Le projet locatif dans le neuf en image

Voici quelques images du projet déjà transmises par le professionnel :

Mon projet locatif dans le neuf : vue extérieure
Mon projet locatif dans le neuf : vue extérieure

Et voici les plans intérieurs des deux niveaux :

Projet locatif neuf : plan du RDC
Projet locatif neuf : plan du RDC
Projet locatif neuf : plan 1er étage
Projet locatif neuf : plan 1er étage

La suite

J’attends encore le retour chiffré de la commerciale, mais je vous tiendrais au courant pour la suite.

Et, avez vous déjà pensez à construire pour louer ?

Comment lire un DPE – Diagnostic de Performances Énergétiques ?

Lire un DPE devient primordial dans la recherche d’un bien rentable. Encore plus avec les nouvelles conditions de location à venir (vous trouverez un article complet à ce sujet ici).

Pour faciliter la lecture aux futurs acheteurs/locataires, le gouvernement a décider d’uniformiser et de diviser le rapport en différentes rubriques.

Nous détaillerons chacune d’elles avec les principales informations utiles en tant qu’investisseur. Pour plus de détails, je vous invite à consulter le guide du diagnostiqueur (version 2).

Performances énergétiques et climatiques

La première page du DPE vous permet d’accéder aux résultats clés. Vous y trouverez, les notes en termes de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effets de serre. Pour rappel, la plus mauvaise note détermine la note globale du logement.

Bien lire un DPE : voici l'information principale !
L’information principale du DPE : la note de performance énergétique et climatique !

Estimation des coûts annuels d’énergie

Personnellement, en tant d’investisseure, je ne m’arrête pas sur l’estimation des coûts annuels pour la simple raison qu’elle présente de nombreuses limites comme un prix moyen de l’électricité qui peut-être sujet à variation, la non prise en compte des habitudes de vie des habitants où encore du nombre réel d’habitants du logement.

Lire un DPE : l'estimation des coûts d'énergie est plus utiles aux futurs occupants.
L’estimation des coût d’énergie est, à mon sens, à prendre avec des pincettes !

De plus, la fourchette peut aller du simple au double juste pour être sûr qu’elle contienne la valeur réelle de la consommation. Autant dire, que cela ne donne que peu d’informations. Cette partie est à mettre en relation avec la section “Montant et consommations annuels d’énergie”. En clair, vous y trouverez ce qui coûte le plus en termes de dépenses énergétiques. Le chauffage est souvent en tête des dépenses : choisir une énergie renouvelable à ce poste améliore nettement la note globale du DPE.

Cependant, soyons cohérent, il faut d’abord améliorer l’enveloppe du bien avant de le chauffer. La rubrique suivante vous donnera toutes les informations à ce sujet.

Indicateurs du confort d’été et de l’enveloppe

Ensuite, vient le schéma des déperditions de chaleur. Il s’avère très utile pour prioriser les postes de dépenses qui amélioreront la note du bien. Ces éléments sont à mettre en perspective avec la performance de l’isolation, et juste en dessous, le mode de ventilation du logement.

Lire un PDE ! voici la seconde information majeure!
Ce petit schéma va devenir votre meilleur ami !

Vous saurez ainsi mettre en balance une déperdition importante de chaleur liée à la ventilation lorsque le logement est équipé d’une VMC simple flux. Paradoxalement, la ventilation est indispensable mais est aussi source de déperdition de chaleur ! Par ordre d’importance dans les déperditions, on peut lister :

  1. la toiture ou plafond et le plancher bas
  2. les murs
  3. les menuiseries (fenêtre et portes)
  4. les ponts thermiques et la ventilations

En fonction de la répartition fournie par le logiciel, vous pourrez prioriser vos interventions.

Pour finir sur le contenu de la 2e page du rapport, vous trouverez les rubriques liées au Confort d’été (hors climatisation) et la Production d’énergie renouvelables. Pour ce dernier élément, vous aurez de la chance si le bien en est déjà pourvu. Heureusement, je pense que cela va commencer à être plus fréquent au vue de la volonté politique d’améliorer le parc immobilier dans l’ancien.

Je vous fais grâce des recommandations d’usage du logement qui ne concernent que les habitants du logement, et passons directement à la page 4 du DPE.

Vue d’ensemble du logement et des équipements

Pour lire correctement un DPE, il ne faut absolument pas passer à côté de cette rubrique ! Elle décrit avec précision la composition de l’enveloppe du logement : murs, plancher bas, toiture/plafond, portes et fenêtres. La donnée clé est l’évaluation de chaque élément en termes d’isolation avec un code couleur.

Dans notre exemple, le plancher bas et les murs sont les gros points faibles du bien.

Lire un DPE : le code couleur indique rapidement les points faibles de l'enveloppe du logement.
Le code couleur facilite la lecture de cette rubrique.

Les équipements sont aussi décrits ainsi que leur période d’installation :

  • Chauffage
  • Eau chaude sanitaire
  • Climatisation
  • Ventilation
  • Pilotage (du chauffage)

Vous trouverez de nouveau des recommandations concernant l’entretien et l’utilisation des équipements en place. Passons maintenant aux recommandations d’amélioration de la performance.

Les bouquets de travaux recommandés

Cette section est à lire en même temps que la page suivante. Le principe est simple : le rapport propose deux bouquets de travaux afin d‘améliorer la note du logement. Les résultats attendus sont présentés sur un nouveau schéma de performances :

Le premier bouquet de travaux dit “essentiel” permet de sortir de l’été de “passoires énergétiques » pour les plus mauvaises notes. Le second, permet d’atteindre le niveau le plus haut de performance énergétique. Idéalement pour passer à une note en A ou en B.

Le plus intéressant est la fourchette de prix proposée pour les deux bouquets. Non seulement elle vous donne une idée de la dépense à envisager mais surtout ce qu’il sera possible de justifier en termes de négociation. mais ça, c’est une autre histoire !

J’émets quand même un gros bémol sur ces estimations. Je suis actuellement en train de faire des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un de nos appartements. Et autant l’estimation pour le changement de fenêtres étaient cohérente, autant celle concernant la pose d’une pompe à chaleur air/air faisait tourner la tête! Au final, j’en ai eu pour 1 200 € contre 7 200 € en fourchette basse !

Les Annexes

Pour clôturer le rapport du DPE, les annexes comportent tous les éléments qui ont été recueillis lors du diagnostic ainsi que le mode de vérification de l’information. Personnellement, je m’en sers pour déterminer les matériaux à utiliser pour la rénovation. Cela peut concerner le choix et l’épaisseur de l’isolant, le choix des fenêtres ou encore des portes extérieures.

Conclusion

Bien lire le  nouveau DPE n’a rien d’insurmontable. Il apporte désormais des informations plus claires et accessibles. En tant qu’investisseure et dans le contexte actuel de rénovation énergétique, il me permet de me faire une idée rapide des postes de travaux à envisager. Et je m’en sers aussi pour calibrer mon offre d’achat ! 

Et vous, quels sont vos conseils pour bien lire un DPE ?

Investir dans une maison : comment faire une visite efficace ?

Comment visiter une maison efficacement ? Que vous souhaitez investir dans une maison ou l’acheter pour en faire votre résidence principale, il vous faut être encore plus attentif que lors de la visite d’un appartement.

Visiter une maison efficacement, c'est possible et pas si compliqué !
Ne laissez rien passer !!

Pour notre dernier investissement, j’ai visité une maison (je vous en parle rapidement ici) et nous allons faire le point sur les éléments essentiels à analyser.

L’extérieur

Avant d’y pénétrer, prenez le temps d’observer la façade : son revêtement, les contours des menuiseries, la zone en contact avec le sol. L’idée est de détecter d’éventuelles fissures, décrochages de l’enduit ou encore des zones d’infiltrations.

Sur ce site, vous trouverez les différents types de fissures et autres défauts de façade ainsi que leur gravité.

L’intérieur

La partie habitable

Pièce après pièce, il vous faudra être attentif aux traces d’humidité et d’infiltration (peinture qui s’écaille, moisissures, etc..). Je pense même investir dans un appareil qui mesure le taux d’humidité 🤔 (objectif : 45 à 60%) . Mais vous pouvez déjà vous fier en premier lieu à votre ressentit. Il vous faudra aussi inspecter toutes les menuiseries : portes, fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, velux, etc… Testez les pour vous assurer de leur bon fonctionnement. Sont-elles en double vitrage ou simple vitrage ?

Astuce de pro

Vous pouvez déterminer la date de fabrication d’un double vitrage en recherchant sa référence sur le châssis.

Focus sur les pièces d’eau

La cuisine et la salle de bain doivent avoir une attention toute particulière. Il faut qu’elles soient correctement ventilées. Il faut donc s’assurer de la présence d’une bouche d’extraction (VMR ou VMC) ou au moins d’une fenêtre. Vous pourrez aussi trouver l’information dans le DPE.

Utilisez les robinets et les douches pour vous assurez que tout fonctionne correctement en terme de débit par exemple.

La cave et le grenier

Je sais, ça ne donne parfois pas du tout envie. Mais il faut absolument faire un tour dans le grenier et la cave.

Pour la cave, elle doit être ventilée correctement et des bouches d’aération ou soupiraux doivent être disposés à l’opposé l’un de l’autre. Regardez si le sol et les murs sont mouillés. En effet, des murs humides dans une cave encore plus lorsqu’elle est semi-enterrée, n’a rien d’alarmant. Si cette humidité n’atteint pas le plafond vous pourrez plus facilement y remédier. Par contre, la présence d’eau liquide doit vous alerter. Ici le risque est que cette humidité remonte dans les murs des zones habitables de la maison.

Pour le grenier, s’il est accessible, notez la présence d’isolant mais aussi si toutes les tuiles sont présentes et si vous n’avez pas de jour à travers la toiture. la moindre traces d ‘eau, même ancienne, doit vous alerter.

Les installations

Il faudra vous assurer de l’état de l’installation électrique notamment au niveau du compteur. Le diagnostic électrique aidera aussi à repérer les anomalies qui devront être remise en état. Même combat avec l’installation de gaz.

Astuce

Vous pourrez même demander au propriétaire de réaliser les travaux concernant les anomalies dangereuses avant la vente par exemple.

Conclusion

Que vous visitiez un appartement ou une maison : prenez votre temps ! Ne vous laissez pas presser par le propriétaire ou encore l’agent immobilier. Vous allez vous endetter pour plusieurs dizaines d’années donc vous n’êtes pas à une heure près. Prenez des photos de chaque pièce et éléments qui vous semble important. Prenez aussi beaucoup de notes ! Et enfin, soyez aussi très minutieux à la lecture du dossier de diagnostic technique. Il est là pour vous apportez un maximum d’informations sur le bien.

Lorsque vous visitez une maison, il y a bien plus de points d’attention à avoir que pour un appartement. N’oubliez pas que vous serez le seul propriétaire !

2022 : Comment trouver des formations gratuites en immobilier ?

J’aimerai, dans cet article, vous partager comment je me suis formée en immobilier et vous montrer comment trouver une formation gratuite en immobilier.

Pendant mon parcours sur les 2 dernières années, je pense avoir dépensé pas loin de 5 000 € pour me former. Et aujourd’hui, les choses ayant évoluées, je me suis aperçue qu’il n’était plus utile de dépenser autant. En contrepartie, il faut faire preuve de motivation et de persévérance.

YouTube et Facebook : intégrer des communautés d’investisseurs immobiliers

Que ce soit sur YouTube ou Facebook, vous avez la possibilité d’obtenir de nombreuses connaissances et de vous former gratuitement. Voici quelques uns des formateurs que je suis :

  • Vendeur de vérité sur YouTube : il propose de façon militante plusieurs formations et s’oppose fermement aux formations payantes. Vous aurez aussi la possibilité d’obtenir les PDFs de ses vidéo moyennant une participation dérisoire. Cette dernière lui sers surtout à continuer de proposer du contenu gratuit à travers ses vidéos.
  • Easy Mobilier sur Internet : Sébastien propose ses services pour les investisseurs mais met surtout à disposition 2 ebooks gratuits hyper complets sur la division immobilière et les immeubles de rapport ! Il est présent aussi sur YouTube et Facebook.

Mise en garde

Bien entendu : lorsque c’est gratuit, c’est que c’est toi le produit ! En clair, le partage de connaissances gratuites cachent souvent un produit d’appel type vidéo ou encore ebook, qui lui même te mènera à un tunnel de vente pour acheter une ou plusieurs formations.

Cela n’a rien de mal, il faut juste en être conscient et resté vigilent sur les promesses faites. Un élément qui souvent m’interpelle est que certains formateurs n’ont pas énormément d’expériences en immobilier et vivent surtout des formations qu’ils nous vendent. Attention donc à pouvoir s’assurer de la légitimité de leur statut d’expert. Le second point, met en avant le fait que leur parcours est parfois ancien et donc que les règles actuelles du jeu sont parfois différentes. Il est plus facile pour un multi-investisseur avec plusieurs années d’expérience de prouver sa légitimité auprès d’une banque. Les problématiques de financement sont clairement différentes par rapport à leur statut mais aussi par rapport au contexte actuel. Malheureusement, on aura beau apprendre toutes les techniques immobilières du monde, s’il on arrive pas à se faire financer…

Attention au syndrome de dispersion

Ce qui m’a mené à dépenser autant dans des formations est le syndrome de dispersion. En tout cas, c’est comme cela que je le nomme.

Ma collection de formations en immobilier pas toujours gratuites !
Ma collection de formations immo !

On s’intéresse à une stratégie immobilière, puis à une autre. On commence une formation puis on est mis en difficulté par une étape (l’absence d’apport, le fait de ne pas trouver de bien correspondant à nos recherches, etc..) et on veut changer de stratégie. Par conséquent, on reprend une nouvelle formation ! Pour rappel, voici mon article sur comment définir sa stratégie immobilière.

Finalement, le point cruciale dans tout cela n’est pas de trouver une formation gratuite ou payante en immobilier. Le principale est de rester concentré sur son objectif et de persévérer.

Conclusion

Que vous décidiez d’acheter une formation ou de vous former gratuitement, l’essentiel est de rester focus ! Et si vous souhaitez quand même acheter ou commencer une nouvelle formation, posez-vous les questions suivantes :

  • Pourquoi ne suis-je pas allé(e) au bout de la formation précédente ? Ou si je l’ai terminée, pourquoi j’estime qu’elle n’a pas été suffisante ?
  • Qu’est ce qui est différent dans la nouvelle formation que je souhaite suivre ?
  • Que ferai-je différemment cette fois-ci pour que cette formation m’aide à atteindre mes objectifs ?

Voici donc quelques pistes pour éviter de tourner en rond et d’accumuler les formations sans jamais passer à l’action !

Quel a été votre parcours de formation à vous ?

DPE et Rénovation énergétique : un vent de panique !

Vous n’avez pas pu passer à côté ! Le nouveau diagnostic de performance énergétique mis en place depuis juillet 2021 fait trembler les investisseurs. Je vais tenté de faire le point sur cette réforme et ces implications.

Ce qui a changé avec le nouveau DPE

Un nouveau mode de calcul

La nouvelle méthode de calcul (3CL-DPE 2021) ne tient plus compte des factures de consommation des habitants du logement mais exclusivement de ces caractéristiques architecturale (exposition, type de fenêtres, isolation et nature des murs, etc…). Fini le DPE vierge qui était invoqué lorsque les factures d’énergie n’étaient pas disponibles et le bien ancien ! Enfin, fini les deux notes en parallèle (émission de gaz à effet de serre et évaluation des dépenses énergétiques annuelles), désormais c’est la note la plus pénalisante qui qualifiera le logement.

La présentation de l'étiquette énergétique du nouveau DPE
La présentation de l’étiquette énergétique du nouveau DPE

Le rapport se refait une beauté

Clarté des éléments pris en compte pour le calcul, infographie, estimation des dépenses énergétiques et recommandations de travaux estimés pour améliorer la note du logement. Voici quelques éléments d’amélioration du nouveau document.

Le DPE : un document opposable

Désormais les professionnels du diagnostic sont responsable de leur analyse. En d’autres termes, ils pourront être poursuivis pour un DPE erroné! L’effet pervers de cette législation a poussé nombre d’entre eux à clairement pénaliser les logements de façon générale. Le but étant de ne pas risquer de poursuites. Cela est d’autant plus vrai pour les propriétaires qui n’ont aucun justificatif de leur travaux de rénovation énergétique.

Et les anciens DPE ?

Les anciennes version du DPE sont progressivement invalidées.

Pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils resteront valables jusqu’au 31 décembre 2024. Pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 , leur validité court jusqu’au 31 décembre 2022. Nous sommes d’ailleurs concernés par ce dernier délai pour notre premier immeuble.

Mais dans les faits, aucun acheteur (ou locataire) ne saurait se contenter d’un diagnostic ancienne version. Vous avez le droit de demander à ce que soit refait une analyse avec la nouvelle méthode. Mais cela reste à négocier avec le propriétaire 😉 ! Une astuce : proposez de partager les frais et argumentez que de toute façon tous les vendeurs feront la même demande !

Le DPE : un nouveau critère de décence

La chasse aux logements énergivores est utile pour obliger les propriétaire à faire les travaux qui s’imposent. L’interdiction à la location est un autre moyen coercitif. Ainsi dès le 1er janvier 2023, les logements présentant une étiquette énergétique supérieur à 450 kWh/m²/an seront interdit à la location (uniquement pour les nouveaux contrat).

En 2025, tous les logements classés en G rejoindront le groupes des logements indécents. En 2028, les biens dont la consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an viendront grossir le groupe soit les étiquettes F et G. Finalement, en 2034, les logements classés en E seront eux aussi interdits à la location.

Nouveau DPE : un drame pour certains, une opportunité pour les vrais investisseurs

Tout est question de stratégie. La plupart du temps, les investisseurs cherchent des biens avec un minimum de travaux afin d’alléger la facture fiscale. Je pense que le surcoût imposé par la rénovation énergétique sera absorbée par l’enveloppe travaux et lissé lors de la remise en location avec un loyer cohérent. De plus, le prix des biens avec une mauvaise note au DPE ont déjà commencé à baisser. Ce qui représente une certaine opportunité à accéder à des biens en dessous du prix du marché ! Encore de bonnes affaires en perspectives 🤑 !

Conclusion

La refont du DPE est indéniablement un moyen pour le législateur de responsabiliser les propriétaires sur la qualité énergétique de leur bien immobilier. En conclusion, que l’on perçoive cela comme une contrainte ou une opportunité, c’est avant tout un moyen de faire plus de bien à la Planète !

Nouveau DPE : un bon geste pour la planète !
Photo by <a href="https://unsplash.com/@miracleday?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText">Elena Mozhvilo</a> on <a href="https://unsplash.com/s/photos/earth?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText">Unsplash</a>
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