Mon voyage vers la liberté financière

Catégorie : Immobilier (Page 2 of 4)

2022 : Recherche de financement bancaire – une course de fond(s) !

Moi en train de démarcher les banques à la recherche de mon financement!
C’est exactement ça !

Toujours à la recherche d’un financement bancaire pour notre immeuble… Pour changer, je me suis remise au boulot. J’ai chaussé mes baskets et commencé à démarcher intensément les banques.

Pour le moment, j’ai l’impression de faire de démarchage téléphonique pour obtenir un rendez-vous de vente 🤣🤣🤣

Du coup, je me suis renseignée sur comment améliorer mon process. Je me suis tournée vers des livres de vente. Et oui, je me suis mise en quête de conseils pour mieux ME vendre et mieux vendre MON projet d’investissement.

La préparation psychologique

Pendant mes recherches, ce qui me perturbe le plus est la démotivation qui croit en même temps que je reçois des fins de non recevoir. Mon dernier article équivaut un peu au moment où j’ai touché le fond !

La première chose a été de trouver la parade pour en plus me laisser décourager. Je vous rassure c’est très simple comme concept. L’idée est la suivant : vous devez croire en votre idée/projet/produit au point que si le banquier/client vous dit non, vous devez penser que c’est lui qui a à perdre ! C’est dommage pour lui mais en aucun cas vous devez vous sentir rejeté ou commencer à douter de votre valeur. Je dois admettre que cette idée m’aide beaucoup aidé à rester positive malgré toutes les idées reçues que tentent de m’imposer les banquiers que j’ai rencontré. C’est EUX qui ont perdu une cliente qui aurait pu leur apporter gros, tant pis pour EUX!

Sourire au téléphone

Garder le sourire, même au téléphone, je vous assure que tout passe beaucoup mieux comme cela! J’ai même réussi à faire recalculer mon taux d’endettement par un commerciale qui apparemment confondait loyer et crédit ! J’ai aussi pu avoir un rendez-vous avec le directeur d’agence ou obtenir l’information que ce dernier avait une délégation au niveau de son établissement.

Un autre exemple, je suis restée en ligne pendant près de 30 min avec une conseillère qui me faisait une simulation pour notre second prochain achat (je ne vous en ai pas encore parlé, patience!). Elle devait sûrement être en télétravail et galérait un peu avec son logiciel. Du coup, nous avons discuté de tout et de rien en attendant qu’elle redémarre son PC. Du coup, j’ai pu faire passer l’acte en main et demander un prêt sans apport tout en faisant passer notre achat pour celui d’une résidence principale alors même que la maison est louée!!

Préparer son discours quand on cherche un financement bancaire

Avant de décrocher mon téléphone et de faire mon marathon téléphonique, je me suis posée et j’ai rédigé mon introduction. Comment aborder les conditions appliquées aux emprunt pour les SCI et être adressée au bon interlocuteur? J’ai réfléchi à comment obtenir l’information concernant la liberté de la banque à accepter des dossiers de financement bancaire sans avoir besoin de passer par le siège. Enfin, le dernier élément, la banque est-elle frileuse des projet « hors secteur ». L’objectif était d’obtenir un rendez-vous avec la bonne personne dans la bonne banque

J’ai fait en sorte que tout cet échange ne me prenne pas plus de 5 min, tout en étant agréable mais efficace !

Remarque : je dois avouer que pour le moment je n’ai pas encore trouver mon graal mais je persévère et surtout j’ai aussi fait appel aux services d’une courtière !

Conclusion

Pour tenir la route dans ma recherche de financement, voici mes 3 conseils :

  • Se préparer psychologiquement
  • Gardez le sourire
  • Préparer son discour

Et vous, comment faites vous pour garder le cap pendant cette course de fond éprouvante ?

2022 : Recherche de financement immobilier – un ascenseur émotionnel !

Comme vous le savez peut-être déjà, je suis à la recherche d’un financement pour notre second immeuble de rapport. Et là, je me prends une grosse claque ☹!

Un profil hors cadre

Vous êtes encore locataire ? ça ne va pas être possible… […]

Il semblerait que vos loyers soient trop important par rapport à vos revenus salariés… Nous ne pourrons pas vous suivre sur ce projet. […]

Nous ne finançons pas des biens hors secteur. […] Vous ne résidez pas sur notre secteur…

Une armée de conseillers caisse d’épargne, CIC et j’en passe

Autant dire que la plus part du temps je n’ai même pas le temps d’exposer mon projet. Depuis une vingtaine de jours que je suis à la recherche d’un prêt immobilier, j’ai déjà contacté 17 banques sans jamais avoir pu déposer mon dossier!

J’en viens à contacter les banques d’une même enseigne au cas où certaines auraient des fonctionnement un peu différent. En clair, je ne suis plus à la recherche d’un prêt mais d’abord d’un banquier à l’écoute qui aurait une vision de l’investissement immobilier proche de la mienne !

Des banques plus que frileuses

La tête du banquier quand je me présente ou que je parle de mon projet !
La tête du banquier quand je me présente !

Lorsque mon profil ne pose pas problème, les banques sont plus que prudentes 🥶! C’est presque contre productif. Elles demandent parfois jusqu’à 20% d’apport hors frais de notaire ! Sachant, qu’un bien rentable ne court pas les rues, comment utiliser l’effet de levier sans épuiser sa trésorerie ? De plus, j’ai déjà un bien en ma possession et je ne peux pas me défaire de la totalité de mon épargne de sécurité…

Il faut souligner que certains montages semblent donner à réflexion notamment ceux qui intègrent un nantissement. Dans l’idée, vous bloquez une somme d’argent sur un support pendant une durée donnée. Le but étant de garantir votre prêt en cas d’impayés. A la fin de cette période, vous pouvez récupérer votre mise en plus des intérêts.

Au delà de la prudence excessive des banques, j’ai parfois eu la sensation que la vision même d’un investissement immobilier immédiatement rentable n’était pas toujours comprise par les conseillers bancaires.

Une stratégie immobilière trop moderne ?

« Vous avez déjà un beau patrimoine à votre âge, vous devriez attendre 10 ans avant de ré-investir… […] Vous voulez être rentable trop vite ! […] Pourquoi en commencez-vous pas par acheter votre résidence principale ? »

Agent commercial, CIC dans le 77

Et j’ai beaucoup d’autres phrases de ce type en réserve !

Premièrement, je comprends cette stratégie, elle a fait ces preuves pour de nombreuses générations et fonctionne encore aujourd’hui. Mais j’ai tout simplement détesté que l’on essaie de me convaincre que c’est la SEULE façon de faire !

Ensuite, oui aujourd’hui on peut être rentable en achetant un bien dès la signature de l’acte authentique. Oui, on peut ne pas avoir envie d’attendre ses 50 ans avant de vraiment profiter de la vie ! Il existe d’autre façon d’investir dans l’immobilier et je n’aurais jamais la prétention d’imposer MA vision des choses à d’autres.

Pour conclure…

En conclusion, ce qui m’a le plus touchée dans l’expérience actuelle que je fais de la recherche de financement, c’est cette désagréable impression de plafond de verre…😪😪

Comment trouver LA stratégie immobilière qui vous convient ?

Trouvez sa stratégie immobilière.

De retour après mes 2 semaines de vacance, j’ai eu envie de vous donner quelques conseils sur comment trouver LA VOTRE, celle qui vous convient et qui vous correspond !

Définir sa situation

Les stratégies d’investissements immobiliers évoluent avec votre situation. C’est pourquoi il est important d’avoir les idées claires sur celle-ci. Les questions à se poser sont :

  • Quelle est la composition actuelle et future de votre famille ? Cela impactera sur le temps que vous aurez à consacrer à l’immobilier.
  • Pour qui voulez-vous investir : vous ? votre couple ? vos enfants ?
  • Quels sont vos revenus ?

Définir ses objectifs financiers

Ici on parle surtout d’objectifs financiers mais aussi patrimoniaux :

  • Quels sont vos objectifs à court terme ? Quitter votre emploi, vous faire un complément de revenus, de retraite, etc…
  • Quels sont vos objectifs à long terme ? Construire un patrimoine que vous allez transmettre, accumuler des biens et les arbitrer plus tard, vivre de vos rentes, etc…

Choisir ses objectifs immobiliers

Les réponses aux précédentes questions mèneront aux chois suivants :

  • Quelle forme juridique va prendre votre investissement ? Achat en nom propre, SCI, SAS, SCCV, etc…
  • Quels produits allez-vous acheter ? Studio, appartement, maison, immeuble, terrain, etc…
  • Quel mode d’exploitation ? Nu, meublé, colocation, LCD, etc…
  • Quelle rentabilité cible ? 10% brute, 8% net, etc…

Stratégie immobilière : pour qui ?? pourquoi ? comment ?

Je vous donne quelques pistes de réflexions vous permettant de construire votre stratégie immobilière.

Le mode d’exploitation

Plus il sera simple, moins sil vous demandera de temps. La location nue par excellence est celle qui présentera le moins de turnover de locataire et donc moins de gestion mais aussi moins d’intervention au niveau du bien lui même. En effet, les baux sont rédigés pour 3 ans et il n’y a souvent qu’un coup de peinture à faire entre deux locataires.

La location meublée ou la colocation, sont déjà un peu plus gourmandes en temps. Les états des lieux sont plus lourds et nécessite souvent de remplacer du mobiliers ou des appareils. Sans compter les appels potentiels des locataires lorsqu’un élément tombe en panne ou est détérioré par exemple.

Enfin, la LCD est très chronophage ! La gestion des comptes sur les différents sites en ligne, les entrées et sorties, le ménages, etc…

Dans tous les cas, vous aurez la possibilité de déléguer mais cela aura un impact sur votre rendement. Cependant, votre tranquillité n’aura par moment pas de prix!

Le choix du bien

En générale, il est bien plus facile de commencer par un studio. C’est aussi un bien plus liquide à la revente par contre les petites surfaces sont généralement plus chères à l’achat.

Les maisons et les appartements de grandes surfaces, quant à eux, se prêtent plus facilement aux investissements patrimoniaux. Ces derniers sont souvent situés dans des zones tendus où le prix au m² évolue rapidement.

Pour finir, les immeubles permettent d’acheter une grande surface à moindre coût mais aussi de mutualiser les efforts et l’énergie nécessaire à un achat immobilier.

La rentabilité

La rentabilité immobilière rémunère votre risque et votre temps. C’est pourquoi plus elle sera élevée plus le risque sera important et plus vous y consacrerez du temps. Personnellement je vise au moins 10 % de rentabilité brute pour la location une, 11% en location meublée, 12% en colocation et enfin 15% en LCD.

La structure juridique

De manière très simplifiée, si vous souhaitez disposer simplement des vos loyers : investissez en nom propre. En revanche faite attention à la fiscalité. Si vous choisissez d’exploiter votre bien en location nue, les revenus générés viendront s’ajouter à vos salaires et pourraient vous faire changer de tranche d’imposition.

Lorsqu’il y a une volonté de transmission, il est préférable d’investir en SCI.

Conclusion

Votre stratégie vous est propre et évoluera dans le temps !
Votre stratégie vous est propre et évoluera dans le temps !

Votre situation est particulière et vous est propre : votre stratégie immobilière le sera aussi. Elle s’adaptera aussi à l’évolution de vos objectifs et des changements qui interviendront dans votre vie.

Alors, quelle est votre stratégie ?

Comment présenter un dossier bancaire irrésistible : 5 astuces imparables !

Hello tout le monde ! Le rendez-vous pour le compromis (pour cet immeuble) de vente est prévu pour lundi prochaine. Je suis à la fois excitée et effrayée ! Bref, en parallèle, j’ai contacté une courtière (et oui, je n’ai pas le droit de traiter mon propre dossier). J’en profite donc pour vous donner quelques astuces pour présenter un dossier bancaire irrésistible.

Anticiper votre projet d’achat

Tout d’abord, la mauvaise nouvelle. Si vous en êtes à préparer votre dossier bancaire, il est un peu tard pour anticiper. Mais le délai d’obtention d’un crédit peut laisser quelques semaines pour rectifier le tir si besoin. L’idée principale est d’assainir ses comptes en banque. Pas de frais d’intervention, pas d’utilisation de découvert autorisé, interdiction formelle de vivre au dessus de ses moyens !

Naaaahh ! Finis de vivre au dessus de ses moyens (au moins pendant 3 mois) !
Plus sérieusement, faites votre radin juste 3 mois !

Le plus simple est de faire la liste de toutes vos dépenses obligatoires (loyer, facture d’eau, facture d’électricité, assurance habitation, etc..). Ensuite, faites le compte de vos revenus (salaires, primes, allocations, etc…). Ce qu’il reste à la fin, c’est ce avec quoi vous pourrez sortir et vous divertir mais avant toute chose :

Epargnez !

Payez vous en premier !

Cet adage signifie qu’il vous faut chaque mois prévoir une somme d’argent à épargner. Et cela, quoiqu’il arrive. Inutile d’en faire des tonnes : 5 à 10% de vos revenus suffiront. Si vous pouvez faire plus tant mieux!

Remarque : si tu veux en savoir plus sur comment améliorer ses finances personnelles, je te conseille ces quelques livres que j’ai adoré :

Epargner rassurera le banquier sur votre capacité à faire face à un coup dur. Mais surtout, vous pourrez faire un apport. Ces deux derniers éléments rendront votre dossier irrésistible à coup sûr.

C’est une super habitude à prendre. Vous verrez, elle s’avèrera très bénéfique pour vos finances personnelles. Personnellement, j’utilise carrément un fichier Excel pour nos finances perso à la maison ! Nous avons aussi un compte commun pour nos dépenses communes et celles de bébé et chacun un compte perso. C’est beaucoup de paperasse mais c’est beaucoup plus lisible et équitable !

Remboursez vos dettes

Troisièmement, parlons dettes. Si vous n’avez pu éviter les crédits à la consommation, il va être temps de les rembourser. Et si en plus vous en avez plusieurs, alors voici un petit stratagème pour vous en débarrasser à coup sûr.

Comment rembourser ses crédits plus rapidement ?

Vous avez fait vos comptes, vous savez exactement ce qui entre et sort. Vous avez donc une idée précise de ce que vous pouvez consacrer à rembourser plus rapidement vos crédits.

Pour débuter, faites une liste de vos crédits avec le taux, le montant des mensualités ainsi que leur durée.

Ensuite, prenez le crédit avec le taux le plus élevé et arrangez vous pour contacter les autres créditeurs. L’idée sera de leur demander de rallonger la durée de vos crédits restants afin d’alléger au maximum vos mensualités. Finalement, la somme ainsi récupérée va permettre le remboursement du crédit avec le taux le plus élevé. Une fois ce dernier soldé, vous vous attaquerez au second crédit sur la liste et ainsi de suite : c’est l’effet boule de neige ! De cette manière vous finirez de solder tous vos crédits.

Et pour l’avenir, laissez vous 24h avant d’acheter quelque chose par crédit, histoire de voir si vous en avez VRAIMENT besoin !

Préparez un dossier bancaire « sexy »

Alors là, la meilleure image qui me vient à l’esprit c’est :

Prenez un abonnement pour votre imprimante pour monter un dossier bancaire sexy !
Prenez un abonnement pour votre imprimante !!! 😁

Avant le rendez-vous physique, la banque vous enverra surement la liste des pièces nécessaires à la constitution de votre dossier bancaire. Le mieux que vous puissiez faire est de vous rendre au rendez-vous avec tous les documents (originaux + photocopies) ! Organisez vos documents : votre identité, vos revenus, votre imposition, vos charges permanentes, etc… Utilisez tout ce que vous avez sous la main : post-it, surligneur, code couleur, pochette, etc…

Tout le monde gagnera du temps, vous comme la personne qui va vous recevoir !

Préparez vous !

Ici, le but est de vous préparer au rendez-vous ! Que vous veniez pour l’achat de votre résidence principale ou pour un investissement locatif : préparez-vous !

Prévoyez une présentation au format que vous souhaitez : Powerpoint, papier, vidéo (pourquoi pas ?). L’essentiel est de présenter qui vous êtes, ce pourquoi vous êtes là et ce que vous attendez de votre échange avec la banque. Vous marquerez des points et sortirez du lot. Et la personne en face se souviendra de votre implication et sera poussé à en faire de même pour défendre votre dossier.

Conclusion

En conclusion : demander un prêt à la banque cela se prépare. Mais si vous suivez ces quelques astuces, tout devrait bien se passer. Le dernier conseil que je pourrais vous donner c’est : Ne vous arrêtez pas au premier non ! Persévérez ! Il ne vous faut qu’un seul OUI !

Et vous quelles sont vos petites astuces ?

Comment bien acheter un bien loué ? 5 points incontournables

Dans cet article, nous traiterons des vérifications indispensables à réaliser lorsque vous envisager d’acheter un bien déjà loué. Ces derniers temps, il m’est très souvent arrivé d’en visiter (comme avec ma dernière trouvaille).

Acheter un bien loué : avantages et inconvénients

Si vous avez envie d’aller vite et que vous n’êtes pas à la recherche d’un rentabilité exceptionnelle (et que vous êtes un peu paresseux 😏 ), acheter un bien déjà loué peut être une technique géniale pour faire grossir votre patrimoine immobilier.

Les plus

  • Encaissement de loyer au moment de la signature, ce qui facilite énormément l’obtention du prêt bancaire.
  • Inutile de chercher un locataire.
  • La négociation du prix de vente car l’appartement est occupé.

Les moins

  • En cas de loyer trop bas, vous ne pourrez pas l’augmenter à votre guise sans contrepartie.
  • Apprécier l’ampleur des travaux à réaliser peut s’avérer compliqué.
  • Impossible de disposer du bien dès l’achat.

Quel sont les points à vérifier en cas d’achat d’un bien loué ?

Point n°1 : Evaluer l’état actuel du bien

Il vous faudra anticiper d’éventuel travaux de rénovation. Certains éléments vous seront visibles lors de la visite mais n’hésitez pas à questionner le locataire sans la présence du propriétaire ou de l’agent immobilier. Vous aiderez ainsi le locataire à vous parler des choses qui ne vont pas, sans être intimidé.

Ce point vous aidera aussi pour la négociation.

Point n°2 : Vérifier la solvabilité du locataire

Acheter un bien loué c’est aussi s’imposer un locataire. Il faut que le vendeur puisse vous prouver que ce dernire est à jour de ses loyers. Il faut s’en assurer sur les 12 derniers mois au minimum. Si le locataire reçoit des aides de la CAF (type ALS), pas de panique ! Cela ne signifie pas pour autant que vous avez à faire à une personne non solvable.

Conseil : De façon général, il est plus pertinent que cette aide ne soit pas versée directement au bailleur mais plutôt au locataire. En effet, en cas d’impayé, la vous devez prévenir la CAF qui suspendra le versement de l’aide. Elle peut même demandé à être rembourser en cas de retard de signalement. Enfin, il est beaucoup plus responsabilisant pour le locataire de gérer lui même ses finances et de vous reverser le montant complet. Et malheureusement, un locataire indélicat se dira plus facilement que vous avez déjà l’aide de la CAF qui vous est versé donc pas grave si vous n’avez pas la totalité du loyer.

Pour terminer sur la solvabilité du locataire, un garant ou une garantie loyer impayée (GLI) sont fortement appréciés. Il vous sera d’ailleurs possible de demander le transfert de GLI si les tarifs et les garanties vous conviennent. Le banquier appréciera grandement, je vous le garantie !

Point n°3 : Prenez connaissance du dossier de location

Lisez attentivement le dossier locatif !

Lisez ATTENTIVEMENT le bail de location , surtout si le vendeur ne passe pas par une agence immobilière pour la gestion.

S’il le bien est géré en agence, n’hésitez pas à en demander l’historique de gestion. Par exemple : les travaux d’entretien réalisé, la présence de l’attestation d’assurance habitation, la régularisation des charges, etc…

Point n°4 : Faites votre enquête de voisinage

N’hésitez pas à revenir frapper chez les voisins pour savoir si tout se passe bien avec le locataire en place. Vous n’imaginez pas la quantité d’informations que l’on peut recueillir juste en discutant avec le voisinage!

Point n°5 : Anticipez l’impact fiscal

Pour faire simple, faites attention aux impôts !

Selon le mode d’exploitation de la location (nue ou meublée), vous déclarerez vos revenus locatifs différemment. De même, votre imposition sera différente. Si besoin faites vous conseillez par un expert comptable. Il déterminera lequel des deux types de location vous conviendra d’un point de vue fiscale.

A vous de jouer !

Bien entendu, ces conseils s’ajoutent aux points auxquels vous devez faire attention lorsque vous achetez un bien loué ou non. On peut citer : l’état de la copropriété, des parties communes de la toiture ou encore de la façade lorsque vous achetez une maison.

S’il y a d’autres éléments auxquels vous pensez, mettez les en commentaires, cela aidera d’autres!

Et cerise sur le gâteau, voici un petit site sympa pour trouver des biens loués : La Bonne Pierre.

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