Catégorie : Point de départ

Je vous ai spoilé dans le titre mais je vais maintenant vous raconté comment nous sommes devenus propriétaire d’un immeuble de rapport en seulement 2 ans.

Pour récapituler, nous sommes début 2019 et notre chasseur nous propose un immeuble de rapport très intéressant : 5 appartements, 6 compteurs électriques, loués en meublé pour un loyer global au moment de l’achat de 1 400 € (si besoin vous pouvez lire l’article précédent ici)

Après travaux, nous prévoyons de créer un 6e appartement avec un loyer global potentiel de 2 600€ (aujourd’hui nous sommes plutôt à 2700 € par mois). L’enveloppe globale s’élevait à 290 000 € environ . Ce qui nous laissait environ 1000€ d’excédent de trésorerie chaque mois après avoir payé toutes les charges y compris les impôts.

Finalement, nous avons quand même eu notre financement avec deux lignes de crédits : une pour l’acquisition et l’autre pour les travaux. Nous avons signé l’acte définitif en avril 2019.

Enfin, nous étions les heureux propriétaires d’un immeuble qui allait nous rapporter 1000 € par mois! Il m’a fallu du temps pour réaliser et il m’a fallu ce blog pour réaliser que tout cela s’était déroulé en l’espace de 2 ans! De la folie!

Pour autant, cela n’a pas été un long fleuve tranquille, looooiinnn de là. 

Les pérégrinations d’un investissement locatif

D’abord, les travaux : l’artisan nous a baladé pendant tout le chantier et comme nous étions à 1h15 de chez nous, pas facile de faire le trajet sachant que nous n’avions pas de voiture à l’époque (merci maman de nous avoir prêté ta voiture aussi souvent!!).

Malheureusement, nous avons aussi commis l’erreur de vouloir faire certains travaux nous même pour gagner sur les devis. En conséquence, les travaux censés durer au plus 2 mois ont pris 14 mois. L’artisan n’a pas non plus arrangé les choses puisqu’il se permettait de venir sur le chantier lorsque bon lui semblait…

Ensuite, il y a eu la crise sanitaire entre temps avec ses restrictions de mouvements, une fuite au niveau du toit et une autre au niveau d’un appartement qui ont monopolisé une partie de notre financement.

Résultat des courses, nous en avons eu pour 10 000 € en plus de travaux entre le remaniement d’une partie du toit et l’achat d’une voiture d’occasion. Heureusement qu’entre-temps nous avions pu faire entrer des locataires au fur et à mesure que les travaux prenaient fin.

Puis il y a eu le courtier. Très franchement, j’ai eu un très mauvais contact avec lui et il nous a pris près de 5 000€ de commission ! Bref, désagréable et pinailleur à souhait. Je me souviens d’une discussion sans fin au sujet d’un document qu’il voulait absolument mais qui au vue de notre situation était impossible à obtenir!

Les chiffres de notre premier investissement

Bref, voici le tableau récapitulatif des chiffres de notre opération :

BILAN DE NOTRE PREMIER ACHAT en 2019

Erreurs à ne pas reproduire lorsque vous acheter un immeuble de rapport

Finalement, voici les leçons que nous avons retenues :

• Faire des travaux nous même (sauf si disponibilité sur une longue période et sans ralentir les artisans)
• Ne pas faire de devis comparatifs avec d’autres artisans (nous avions fait confiance aux recommandations du vendeur)
• Ne pas faire réviser la toiture
• Vouloir estimer au plus juste le montant des travaux sans se laisser une marge assez conséquente pour les imprévus

En conclusion, pour à la question « Comment nous avons acheté un immeuble de rapport de 6 lots en 2 ans ? », je dirai que nous avons simplement décidé de le faire et nous n’avons rien lâché !

Voilà où nous en sommes jusqu’à maintenant.

Pour la suite, l’idée est de vous partager mes idées, mes projets, mes flops et d’échanger avec vous.

Alors vous en êtes où de vos projets ?

Enfin, j’ai pu mettre un nom sur ce qui pour moi était la solution à tous mes maux : L’immobilier !!! Et j’allais commencer fort avec un immeuble de rapport!

Avant d’en arriver là, il a fallu quand même me renseigner encore et encore, et finir par me former. Au départ, pas évident de dépenser plusieurs milliers d’euros dans une formation en ligne. Mais j’ai sauté le pas, et pas qu’une fois! Je n’ai pas honte de dire que j’y ai mis pas mal d’argent. Parfois pour ne rien en faire et cela m’arrive encore aujourd’hui ! A mes yeux c’est un peu comme un investissement sur moi-même…

En tout cas j’ai tenté de dire à mon homme à quel point j’étais surexcitée d’avoir trouvé LA solution. Malheureusement, j’ai eu du mal à lui communiquer mon enthousiasme et ma motivation. Il faut dire que nous n’avions pas le même vécu. Cela a donc pris un certain temps et énormément de discussions parfois mouvementées pour qu’enfin il me fasse confiance (je profite pour lui dire encore un grand merci!). Et pour que nous décidons de faire les choses ensembles ou du moins qu’il prenne les risques avec moi. Parce que je ne vous cacherais pas qu’il y a des risques à investir dans l’immobilier mais comme dans n’importe quelle entreprise. L’idée c’est de les maîtriser au maximum d’où les formations.

Me voici donc quelques mois plus tard, de retour en France avec cette idée fixe et obsessionnelle : je vais acheter un bien à mettre en location !

En attendant il a surtout fallut montrer patte blanche à la banque et donc me trouver un job qui tienne la route… J’ai eu la chance de trouver un CDD dès mon retour. Il aurait pu se transformer en CDI mais cela ne s’est pas fait… J’ai donc dû revenir sur terre et reprendre mon job en pharmacie (fini l’humanitaire pour le moment!). Nous sommes alors en novembre 2018. En parallèle, je fais appel à un chasseur immobilier pour nous trouver quelque chose de rentable.

Je dois avouer que comme je suis d’un naturel très peu patient. J’ai carrément opté pour l’option immeuble de rapport afin d’acquérir plusieurs lots d’appartements d’un coup. Je ne rentrerai pas dans le débat de “commencer par un appartement, proche de chez vous pour débuter doucement et vous familiariser avec le processus ».

Je m’arrange avec mon ancienne collègue devenue la patronne de la pharmacie. Elle m’accorde un CDI sans période d’essai. Cela coïncide avec un appel du chasseur qui nous a trouvé une petite pépite. Toute contente, je pars à l’assaut des banques pour trouver un financement! Et je finis par obtenir un accord de principe… en passant par un courtier.

Mais au dernier moment… Je refuse le montage qu’il me propose. Ce dernier envisageait de faire un prêt pour l’acquisition avec une première banque. Puis de faire un simple crédit consommation pour les travaux. Cette dernière idée ne me séduisait pas : cela réduisait fortement la rentabilité du bien. Je finis donc par sortir de la vente complètement vidée et dépitée… 

Mais les choses ne se sont pas arrêtées là, le chasseur immobilier avec qui j’avais bien sympathisé, me propose finalement son immeuble de rapport qu’il avait l’intention de vendre. Avec le recul, nous l’avons acheté un peu cher mais il y avait beaucoup moins de travaux et des locataires déjà en place. Ni une, ni deux, nous repartons à la recherche d’un nouveau financement ! Et cette fois-ci, tout semblait aller comme sur des roulettes ! Nous passions enfin à l’action!

PS : Pour en finir avec le premier immeuble : notre chasseur immobilier s’était mis en tête de récupérer l’affaire. Et lors de l’analyse approfondie de la structure du bâtiment, il découvre une fissure dans un mur de l’appartement du premier étage. Conclusion : même lui est sorti de la vente !! Et j’avoue m’être réjouie d’avoir suivi mon intuition!

Dans le prochain article, je vous décrirai la fin de ma première aventure immobilière.

Et vous ? Dites moi comment avez-vous convaincu votre moitié de faire partie de vos projets !

Si tu n’as pas suivi le début de l’aventure, tu peux lire mon premier article par ici