Mon voyage vers la liberté financière

Catégorie : Point de départ

Comment trouver LA stratégie immobilière qui vous convient ?

Trouvez sa stratégie immobilière.

De retour après mes 2 semaines de vacance, j’ai eu envie de vous donner quelques conseils sur comment trouver LA VOTRE, celle qui vous convient et qui vous correspond !

Définir sa situation

Les stratégies d’investissements immobiliers évoluent avec votre situation. C’est pourquoi il est important d’avoir les idées claires sur celle-ci. Les questions à se poser sont :

  • Quelle est la composition actuelle et future de votre famille ? Cela impactera sur le temps que vous aurez à consacrer à l’immobilier.
  • Pour qui voulez-vous investir : vous ? votre couple ? vos enfants ?
  • Quels sont vos revenus ?

Définir ses objectifs financiers

Ici on parle surtout d’objectifs financiers mais aussi patrimoniaux :

  • Quels sont vos objectifs à court terme ? Quitter votre emploi, vous faire un complément de revenus, de retraite, etc…
  • Quels sont vos objectifs à long terme ? Construire un patrimoine que vous allez transmettre, accumuler des biens et les arbitrer plus tard, vivre de vos rentes, etc…

Choisir ses objectifs immobiliers

Les réponses aux précédentes questions mèneront aux chois suivants :

  • Quelle forme juridique va prendre votre investissement ? Achat en nom propre, SCI, SAS, SCCV, etc…
  • Quels produits allez-vous acheter ? Studio, appartement, maison, immeuble, terrain, etc…
  • Quel mode d’exploitation ? Nu, meublé, colocation, LCD, etc…
  • Quelle rentabilité cible ? 10% brute, 8% net, etc…

Stratégie immobilière : pour qui ?? pourquoi ? comment ?

Je vous donne quelques pistes de réflexions vous permettant de construire votre stratégie immobilière.

Le mode d’exploitation

Plus il sera simple, moins sil vous demandera de temps. La location nue par excellence est celle qui présentera le moins de turnover de locataire et donc moins de gestion mais aussi moins d’intervention au niveau du bien lui même. En effet, les baux sont rédigés pour 3 ans et il n’y a souvent qu’un coup de peinture à faire entre deux locataires.

La location meublée ou la colocation, sont déjà un peu plus gourmandes en temps. Les états des lieux sont plus lourds et nécessite souvent de remplacer du mobiliers ou des appareils. Sans compter les appels potentiels des locataires lorsqu’un élément tombe en panne ou est détérioré par exemple.

Enfin, la LCD est très chronophage ! La gestion des comptes sur les différents sites en ligne, les entrées et sorties, le ménages, etc…

Dans tous les cas, vous aurez la possibilité de déléguer mais cela aura un impact sur votre rendement. Cependant, votre tranquillité n’aura par moment pas de prix!

Le choix du bien

En générale, il est bien plus facile de commencer par un studio. C’est aussi un bien plus liquide à la revente par contre les petites surfaces sont généralement plus chères à l’achat.

Les maisons et les appartements de grandes surfaces, quant à eux, se prêtent plus facilement aux investissements patrimoniaux. Ces derniers sont souvent situés dans des zones tendus où le prix au m² évolue rapidement.

Pour finir, les immeubles permettent d’acheter une grande surface à moindre coût mais aussi de mutualiser les efforts et l’énergie nécessaire à un achat immobilier.

La rentabilité

La rentabilité immobilière rémunère votre risque et votre temps. C’est pourquoi plus elle sera élevée plus le risque sera important et plus vous y consacrerez du temps. Personnellement je vise au moins 10 % de rentabilité brute pour la location une, 11% en location meublée, 12% en colocation et enfin 15% en LCD.

La structure juridique

De manière très simplifiée, si vous souhaitez disposer simplement des vos loyers : investissez en nom propre. En revanche faite attention à la fiscalité. Si vous choisissez d’exploiter votre bien en location nue, les revenus générés viendront s’ajouter à vos salaires et pourraient vous faire changer de tranche d’imposition.

Lorsqu’il y a une volonté de transmission, il est préférable d’investir en SCI.

Conclusion

Votre stratégie vous est propre et évoluera dans le temps !
Votre stratégie vous est propre et évoluera dans le temps !

Votre situation est particulière et vous est propre : votre stratégie immobilière le sera aussi. Elle s’adaptera aussi à l’évolution de vos objectifs et des changements qui interviendront dans votre vie.

Alors, quelle est votre stratégie ?

Comment acheter un immeuble de rapport de 6 lots en 2 ans ?

Je vous ai spoilé dans le titre mais je vais maintenant vous raconté comment nous sommes devenus propriétaire d’un immeuble de rapport en seulement 2 ans.

Pour récapituler, nous sommes début 2019 et notre chasseur nous propose un immeuble de rapport très intéressant : 5 appartements, 6 compteurs électriques, loués en meublé pour un loyer global au moment de l’achat de 1 400 € (si besoin vous pouvez lire l’article précédent ici)

Voici notre immeuble de rapport, grâce à lui nous sommes passés de 0 à 6 appartements en un seul achat !
Voilà l’immeuble au moment de l’achat! Je suis sûre que vous vous attendiez à une barre d’immeuble HLM!!

Après travaux, nous prévoyons de créer un 6e appartement avec un loyer global potentiel de 2 600€ (aujourd’hui nous sommes plutôt à 2700 € par mois). L’enveloppe globale s’élevait à 290 000 € environ . Ce qui nous laissait environ 1000€ d’excédent de trésorerie chaque mois après avoir payé toutes les charges y compris les impôts.

Finalement, nous avons quand même eu notre financement avec deux lignes de crédits : une pour l’acquisition et l’autre pour les travaux. Nous avons signé l’acte définitif en avril 2019.

Nous avec notre boite à clés en sortant de chez la notaire!

Enfin, nous étions les heureux propriétaires d’un immeuble qui allait nous rapporter 1000 € par mois! Il m’a fallu du temps pour réaliser et il m’a fallu ce blog pour réaliser que tout cela s’était déroulé en l’espace de 2 ans! De la folie!

Pour autant, cela n’a pas été un long fleuve tranquille, looooiinnn de là. 

Les pérégrinations d’un investissement locatif

D’abord, les travaux : l’artisan nous a baladé pendant tout le chantier et comme nous étions à 1h15 de chez nous, pas facile de faire le trajet sachant que nous n’avions pas de voiture à l’époque (merci maman de nous avoir prêté ta voiture aussi souvent!!).

Malheureusement, nous avons aussi commis l’erreur de vouloir faire certains travaux nous même pour gagner sur les devis. En conséquence, les travaux censés durer au plus 2 mois ont pris 14 mois. L’artisan n’a pas non plus arrangé les choses puisqu’il se permettait de venir sur le chantier lorsque bon lui semblait…

Ensuite, il y a eu la crise sanitaire entre temps avec ses restrictions de mouvements, une fuite au niveau du toit et une autre au niveau d’un appartement qui ont monopolisé une partie de notre financement.

Résultat des courses, nous en avons eu pour 10 000 € en plus de travaux entre le remaniement d’une partie du toit et l’achat d’une voiture d’occasion. Heureusement qu’entre-temps nous avions pu faire entrer des locataires au fur et à mesure que les travaux prenaient fin.

Puis il y a eu le courtier. Très franchement, j’ai eu un très mauvais contact avec lui et il nous a pris près de 5 000€ de commission ! Bref, désagréable et pinailleur à souhait. Je me souviens d’une discussion sans fin au sujet d’un document qu’il voulait absolument mais qui au vue de notre situation était impossible à obtenir!

Les chiffres de notre premier investissement

Bref, voici le tableau récapitulatif des chiffres de notre opération :

BILAN DE NOTRE PREMIER ACHAT en 2019

Prêt acquisition :263 215 €
Prêts travaux :28 700 €
Apport :4 300 €
Total :296 215 €
Loyers actuels HC :+2 600 €
Charges, mensualités et impôts :-1 600 €
Total mensuel1 000 €

Erreurs à ne pas reproduire lorsque vous acheter un immeuble de rapport

Finalement, voici les leçons que nous avons retenues :

  • Faire des travaux nous même (sauf si disponibilité sur une longue période et sans ralentir les artisans)
  • Ne pas faire de devis comparatifs avec d’autres artisans (nous avions fait confiance aux recommandations du vendeur)
  • Ne pas faire réviser la toiture
  • Vouloir estimer au plus juste le montant des travaux sans se laisser une marge assez conséquente pour les imprévus

En conclusion, pour à la question « Comment nous avons acheté un immeuble de rapport de 6 lots en 2 ans ? », je dirai que nous avons simplement décidé de le faire et nous n’avons rien lâché !

Voilà où nous en sommes jusqu’à maintenant.

Pour la suite, l’idée est de vous partager mes idées, mes projets, mes flops et d’échanger avec vous.

Alors vous en êtes où de vos projets ?

Immeuble de rapport : comment suis-je concrètement passé à l’action ?

Enfin, j’ai pu mettre un nom sur ce qui pour moi était la solution à tous mes maux : L’immobilier !!! Et j’allais commencer fort avec un immeuble de rapport!

Avant d’en arriver là, il a fallu quand même me renseigner encore et encore, et finir par me former. Au départ, pas évident de dépenser plusieurs milliers d’euros dans une formation en ligne. Mais j’ai sauté le pas, et pas qu’une fois! Je n’ai pas honte de dire que j’y ai mis pas mal d’argent. Parfois pour ne rien en faire et cela m’arrive encore aujourd’hui ! A mes yeux c’est un peu comme un investissement sur moi-même…

En tout cas j’ai tenté de dire à mon homme à quel point j’étais surexcitée d’avoir trouvé LA solution. Malheureusement, j’ai eu du mal à lui communiquer mon enthousiasme et ma motivation. Il faut dire que nous n’avions pas le même vécu. Cela a donc pris un certain temps et énormément de discussions parfois mouvementées pour qu’enfin il me fasse confiance (je profite pour lui dire encore un grand merci!). Et pour que nous décidons de faire les choses ensembles ou du moins qu’il prenne les risques avec moi. Parce que je ne vous cacherais pas qu’il y a des risques à investir dans l’immobilier mais comme dans n’importe quelle entreprise. L’idée c’est de les maîtriser au maximum d’où les formations.

Me voici donc quelques mois plus tard, de retour en France avec cette idée fixe et obsessionnelle : je vais acheter un bien à mettre en location !

En attendant il a surtout fallut montrer patte blanche à la banque et donc me trouver un job qui tienne la route… J’ai eu la chance de trouver un CDD dès mon retour. Il aurait pu se transformer en CDI mais cela ne s’est pas fait… J’ai donc dû revenir sur terre et reprendre mon job en pharmacie (fini l’humanitaire pour le moment!). Nous sommes alors en novembre 2018. En parallèle, je fais appel à un chasseur immobilier pour nous trouver quelque chose de rentable.

Je dois avouer que comme je suis d’un naturel très peu patient. J’ai carrément opté pour l’option immeuble de rapport afin d’acquérir plusieurs lots d’appartements d’un coup. Je ne rentrerai pas dans le débat de “commencer par un appartement, proche de chez vous pour débuter doucement et vous familiariser avec le processus ».

Comment j’ai acheté un immeuble de rapport

Je m’arrange avec mon ancienne collègue devenue la patronne de la pharmacie. Elle m’accorde un CDI sans période d’essai. Cela coïncide avec un appel du chasseur qui nous a trouvé une petite pépite. Toute contente, je pars à l’assaut des banques pour trouver un financement! Et je finis par obtenir un accord de principe… en passant par un courtier.

Mais au dernier moment… Je refuse le montage qu’il me propose. Ce dernier envisageait de faire un prêt pour l’acquisition avec une première banque. Puis de faire un simple crédit consommation pour les travaux. Cette dernière idée ne me séduisait pas : cela réduisait fortement la rentabilité du bien. Je finis donc par sortir de la vente complètement vidée et dépitée… 

Mais les choses ne se sont pas arrêtées là, le chasseur immobilier avec qui j’avais bien sympathisé, me propose finalement son immeuble de rapport qu’il avait l’intention de vendre. Avec le recul, nous l’avons acheté un peu cher mais il y avait beaucoup moins de travaux et des locataires déjà en place. Ni une, ni deux, nous repartons à la recherche d’un nouveau financement ! Et cette fois-ci, tout semblait aller comme sur des roulettes ! Nous passions enfin à l’action!

PS : Pour en finir avec le premier immeuble : notre chasseur immobilier s’était mis en tête de récupérer l’affaire. Et lors de l’analyse approfondie de la structure du bâtiment, il découvre une fissure dans un mur de l’appartement du premier étage. Conclusion : même lui est sorti de la vente !! Et j’avoue m’être réjouie d’avoir suivi mon intuition!

Dans le prochain article, je vous décrirai la fin de ma première aventure immobilière.

Et vous ? Dites moi comment avez-vous convaincu votre moitié de faire partie de vos projets !

Si tu n’as pas suivi le début de l’aventure, tu peux lire mon premier article par ici

Remise en question sous le soleil haïtien : ma désillusion

Heureusement que mon épisode désillusion/remise en question a pris place dans un tel décors sinon je ne sais pas dans quel état j'aurais fini...
L’une de mes premières journées à la plage : un vrai décor de rêve !

Si je devais résumer le pourquoi de ma recherche de liberté financière en 2 mots ce serait : désillusion et remise en question. Mais sans plus attendre, voici d’où je suis partie.

Qui suis-je ?

Je suis l’aînée d’une famille de 3 enfants, 3 sœurs avec qui j’ai vécu (et continue à vivre) des choses extraordinaires mais aussi difficiles. Non, inutile de sortir les violons, ce sont aussi ces choses difficiles qui ont fait de moi la personne que je suis et je suis très reconnaissante de les avoir vécues.

Là où tout a commencé

Nous sommes en 2017 à des milliers de kilomètres de la France. Je suis volontaire en mission humanitaire à Port-au-Prince en tant qu’épidémiologiste. Je devrais être heureuse puisque c’est toujours ce que j’ai voulu faire : partir à l’autre bout du monde, faire de l’épidémiologie et me sentir utile!

Je partais en mission pleine d'espoir, persuadée que le fait de réaliser mon rêve suffirait à me rendre heureuse... Mais cela a eu le mérite de me mettre en route vers ma liberté financière!
Ma carte de mission chez Médecin Sans Frontière

Sauf que…

La désillusion

Mon rêve avait un prix : j’ai dû quitter un garçon que je venais à peine de rencontrer mais avec qui tout se passait à merveille puisque nous venions d’emménager ensemble. J’ai aussi dû quitter ma famille adorée et mes amies chéries (j’ai raté le mariage de ma meilleure amie… désolée ma Audrey… mais je ne me suis jamais pardonnée même si tu ne m’en as jamais tenu rigueur). Et puis, je n’étais plus si sûre d’être utile ici, j’avais plutôt une vague impression d’être tout aussi limité dans mes choix.

Pourquoi devrais-je choisir entre avoir une vie sociale et amoureuse stable et épanouie et une vie professionnelle accomplie ?

Douloureuse remise en question

J’ai donc commencé à réfléchir plus profondément sur ce qui m’avait amené ici mais aussi sur ce que je désirais vraiment. A remettre en perspective ce que je désirais vraiment.

Découvrir un nouveau pays, je pouvais aussi le faire en vacances, en famille ou avec des amis.

Mais les vacances sont vraiment limitées dans nos contrats de travail classique. C’est bien une chose qui m’avait traumatisé dès mon internat. Me dire que je devrais anticipé mes vacances et mes voyages alors que je suis surtout quelqu’un d’impulsif. Partir sur un coup de tête, mais du 13 au 31 août, si tes collègues sont en mesure de prendre tes gardes de nuit à la pharmacie!

Bref, après des jours et des nuits de questionnement, j’arriverais à une seule conclusion. Il me fallait donc le temps et la liberté pour assouvir mes envies d’évasion et de dépaysement.

Remise en question : check!

En quête d’une solution

Alors j’ai bien pensé à me trouver un riche parti pour qui l’argent n’était pas un problème. Mmmhh!! NON, ça ne me ressemblait pas. Du coup, j’ai pensé à être ma propre patronne. Mais pour faire quoi? J’avais suivi 9 ans d’études à dominante scientifique et recherche. Autant vous dire que je m’imaginais plutôt dans le film “Contagion” plus que dans “Le loup de Wall street”.

Autre difficulté, mon compte en banque, sans être particulièrement vide, n’était pas non plus hyper fourni. Et ce ne sont pas mes indemnités de contrat qui diraient le contraire – eh oui! je n’avais pas de salaire mais niveau qualité de vie je n’étais pas à plaindre. Du coup, me voici, tous les soirs après le boulot dans une chambre presque aussi grande que mon studio alfortvillais ! A écumer la toile pour trouver une solution à mon “problème”. Et je finis par trouver :  ce serait l’immobilier !

La suite dans un prochain article. J’ai prévu d’alimenter mon blog tous les vendredis, alors un peu de patience!

Pour ceux et celles qui rêvent d’indépendance, quel a été votre déclic ? Dites m’en plus dans les commentaires, j’aimerai aussi apprendre à vous connaître.

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