Mon voyage vers la liberté financière

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Comment présenter un dossier bancaire irrésistible : 5 astuces imparables !

Hello tout le monde ! Le rendez-vous pour le compromis (pour cet immeuble) de vente est prévu pour lundi prochaine. Je suis à la fois excitée et effrayée ! Bref, en parallèle, j’ai contacté une courtière (et oui, je n’ai pas le droit de traiter mon propre dossier). J’en profite donc pour vous donner quelques astuces pour présenter un dossier bancaire irrésistible.

Anticiper votre projet d’achat

Tout d’abord, la mauvaise nouvelle. Si vous en êtes à préparer votre dossier bancaire, il est un peu tard pour anticiper. Mais le délai d’obtention d’un crédit peut laisser quelques semaines pour rectifier le tir si besoin. L’idée principale est d’assainir ses comptes en banque. Pas de frais d’intervention, pas d’utilisation de découvert autorisé, interdiction formelle de vivre au dessus de ses moyens !

Naaaahh ! Finis de vivre au dessus de ses moyens (au moins pendant 3 mois) !
Plus sérieusement, faites votre radin juste 3 mois !

Le plus simple est de faire la liste de toutes vos dépenses obligatoires (loyer, facture d’eau, facture d’électricité, assurance habitation, etc..). Ensuite, faites le compte de vos revenus (salaires, primes, allocations, etc…). Ce qu’il reste à la fin, c’est ce avec quoi vous pourrez sortir et vous divertir mais avant toute chose :

Epargnez !

Payez vous en premier !

Cet adage signifie qu’il vous faut chaque mois prévoir une somme d’argent à épargner. Et cela, quoiqu’il arrive. Inutile d’en faire des tonnes : 5 à 10% de vos revenus suffiront. Si vous pouvez faire plus tant mieux!

Remarque : si tu veux en savoir plus sur comment améliorer ses finances personnelles, je te conseille ces quelques livres que j’ai adoré :

Epargner rassurera le banquier sur votre capacité à faire face à un coup dur. Mais surtout, vous pourrez faire un apport. Ces deux derniers éléments rendront votre dossier irrésistible à coup sûr.

C’est une super habitude à prendre. Vous verrez, elle s’avèrera très bénéfique pour vos finances personnelles. Personnellement, j’utilise carrément un fichier Excel pour nos finances perso à la maison ! Nous avons aussi un compte commun pour nos dépenses communes et celles de bébé et chacun un compte perso. C’est beaucoup de paperasse mais c’est beaucoup plus lisible et équitable !

Remboursez vos dettes

Troisièmement, parlons dettes. Si vous n’avez pu éviter les crédits à la consommation, il va être temps de les rembourser. Et si en plus vous en avez plusieurs, alors voici un petit stratagème pour vous en débarrasser à coup sûr.

Comment rembourser ses crédits plus rapidement ?

Vous avez fait vos comptes, vous savez exactement ce qui entre et sort. Vous avez donc une idée précise de ce que vous pouvez consacrer à rembourser plus rapidement vos crédits.

Pour débuter, faites une liste de vos crédits avec le taux, le montant des mensualités ainsi que leur durée.

Ensuite, prenez le crédit avec le taux le plus élevé et arrangez vous pour contacter les autres créditeurs. L’idée sera de leur demander de rallonger la durée de vos crédits restants afin d’alléger au maximum vos mensualités. Finalement, la somme ainsi récupérée va permettre le remboursement du crédit avec le taux le plus élevé. Une fois ce dernier soldé, vous vous attaquerez au second crédit sur la liste et ainsi de suite : c’est l’effet boule de neige ! De cette manière vous finirez de solder tous vos crédits.

Et pour l’avenir, laissez vous 24h avant d’acheter quelque chose par crédit, histoire de voir si vous en avez VRAIMENT besoin !

Préparez un dossier bancaire « sexy »

Alors là, la meilleure image qui me vient à l’esprit c’est :

Prenez un abonnement pour votre imprimante pour monter un dossier bancaire sexy !
Prenez un abonnement pour votre imprimante !!! 😁

Avant le rendez-vous physique, la banque vous enverra surement la liste des pièces nécessaires à la constitution de votre dossier bancaire. Le mieux que vous puissiez faire est de vous rendre au rendez-vous avec tous les documents (originaux + photocopies) ! Organisez vos documents : votre identité, vos revenus, votre imposition, vos charges permanentes, etc… Utilisez tout ce que vous avez sous la main : post-it, surligneur, code couleur, pochette, etc…

Tout le monde gagnera du temps, vous comme la personne qui va vous recevoir !

Préparez vous !

Ici, le but est de vous préparer au rendez-vous ! Que vous veniez pour l’achat de votre résidence principale ou pour un investissement locatif : préparez-vous !

Prévoyez une présentation au format que vous souhaitez : Powerpoint, papier, vidéo (pourquoi pas ?). L’essentiel est de présenter qui vous êtes, ce pourquoi vous êtes là et ce que vous attendez de votre échange avec la banque. Vous marquerez des points et sortirez du lot. Et la personne en face se souviendra de votre implication et sera poussé à en faire de même pour défendre votre dossier.

Conclusion

En conclusion : demander un prêt à la banque cela se prépare. Mais si vous suivez ces quelques astuces, tout devrait bien se passer. Le dernier conseil que je pourrais vous donner c’est : Ne vous arrêtez pas au premier non ! Persévérez ! Il ne vous faut qu’un seul OUI !

Et vous quelles sont vos petites astuces ?

Comment bien acheter un bien loué ? 5 points incontournables

Dans cet article, nous traiterons des vérifications indispensables à réaliser lorsque vous envisager d’acheter un bien déjà loué. Ces derniers temps, il m’est très souvent arrivé d’en visiter (comme avec ma dernière trouvaille).

Acheter un bien loué : avantages et inconvénients

Si vous avez envie d’aller vite et que vous n’êtes pas à la recherche d’un rentabilité exceptionnelle (et que vous êtes un peu paresseux 😏 ), acheter un bien déjà loué peut être une technique géniale pour faire grossir votre patrimoine immobilier.

Les plus

  • Encaissement de loyer au moment de la signature, ce qui facilite énormément l’obtention du prêt bancaire.
  • Inutile de chercher un locataire.
  • La négociation du prix de vente car l’appartement est occupé.

Les moins

  • En cas de loyer trop bas, vous ne pourrez pas l’augmenter à votre guise sans contrepartie.
  • Apprécier l’ampleur des travaux à réaliser peut s’avérer compliqué.
  • Impossible de disposer du bien dès l’achat.

Quel sont les points à vérifier en cas d’achat d’un bien loué ?

Point n°1 : Evaluer l’état actuel du bien

Il vous faudra anticiper d’éventuel travaux de rénovation. Certains éléments vous seront visibles lors de la visite mais n’hésitez pas à questionner le locataire sans la présence du propriétaire ou de l’agent immobilier. Vous aiderez ainsi le locataire à vous parler des choses qui ne vont pas, sans être intimidé.

Ce point vous aidera aussi pour la négociation.

Point n°2 : Vérifier la solvabilité du locataire

Acheter un bien loué c’est aussi s’imposer un locataire. Il faut que le vendeur puisse vous prouver que ce dernire est à jour de ses loyers. Il faut s’en assurer sur les 12 derniers mois au minimum. Si le locataire reçoit des aides de la CAF (type ALS), pas de panique ! Cela ne signifie pas pour autant que vous avez à faire à une personne non solvable.

Conseil : De façon général, il est plus pertinent que cette aide ne soit pas versée directement au bailleur mais plutôt au locataire. En effet, en cas d’impayé, la vous devez prévenir la CAF qui suspendra le versement de l’aide. Elle peut même demandé à être rembourser en cas de retard de signalement. Enfin, il est beaucoup plus responsabilisant pour le locataire de gérer lui même ses finances et de vous reverser le montant complet. Et malheureusement, un locataire indélicat se dira plus facilement que vous avez déjà l’aide de la CAF qui vous est versé donc pas grave si vous n’avez pas la totalité du loyer.

Pour terminer sur la solvabilité du locataire, un garant ou une garantie loyer impayée (GLI) sont fortement appréciés. Il vous sera d’ailleurs possible de demander le transfert de GLI si les tarifs et les garanties vous conviennent. Le banquier appréciera grandement, je vous le garantie !

Point n°3 : Prenez connaissance du dossier de location

Lisez attentivement le dossier locatif !

Lisez ATTENTIVEMENT le bail de location , surtout si le vendeur ne passe pas par une agence immobilière pour la gestion.

S’il le bien est géré en agence, n’hésitez pas à en demander l’historique de gestion. Par exemple : les travaux d’entretien réalisé, la présence de l’attestation d’assurance habitation, la régularisation des charges, etc…

Point n°4 : Faites votre enquête de voisinage

N’hésitez pas à revenir frapper chez les voisins pour savoir si tout se passe bien avec le locataire en place. Vous n’imaginez pas la quantité d’informations que l’on peut recueillir juste en discutant avec le voisinage!

Point n°5 : Anticipez l’impact fiscal

Pour faire simple, faites attention aux impôts !

Selon le mode d’exploitation de la location (nue ou meublée), vous déclarerez vos revenus locatifs différemment. De même, votre imposition sera différente. Si besoin faites vous conseillez par un expert comptable. Il déterminera lequel des deux types de location vous conviendra d’un point de vue fiscale.

A vous de jouer !

Bien entendu, ces conseils s’ajoutent aux points auxquels vous devez faire attention lorsque vous achetez un bien loué ou non. On peut citer : l’état de la copropriété, des parties communes de la toiture ou encore de la façade lorsque vous achetez une maison.

S’il y a d’autres éléments auxquels vous pensez, mettez les en commentaires, cela aidera d’autres!

Et cerise sur le gâteau, voici un petit site sympa pour trouver des biens loués : La Bonne Pierre.

Mon challenge au quotidien : rédiger une offre d’achat au poil !

L’offre d’achat pour notre 2e immeuble a été acceptée! Eh oui ! Vous avez bien lu ! Je profite donc de cet article pour vous expliquer deux ou trois petites choses sur ce document et surtout comment rédiger une offre d’achat efficace.

Nouvel épisode de mon challenge (le précédent c’est par ici).

Ce matin, la responsable de l’agence immobilière m’appelle : « ça y’est vous allez pouvoir acheter l’immeuble ! ». Bon il faut dire que je suis debout depuis 2h du matin (merci bébé🙄…). Il faut donc le temps que l’information monte au cerveau pour que je demande enfin : « A combien ? » Bon finalement, ce n’est pas au prix que je voulais mais bon 280 000€ au lieu de 310 000€ c’est déjà bien.

Offre d'achat de mon 2e immeuble - statut : acceptée... YEEESSSSSSS
Offre d’achat de mon 2e immeuble – statut : acceptée… YEEESSSSSSS

J’en profite pour vous montrer la tête de la bête quand même ! Je vous donnerai la rentabilité attendue dans un prochain article😜.

Notre prochain immeuble de rapport !
Notre prochain immeuble de rapport !

Mais passons au choses sérieuses.

L’offre d’achat est un document qui, une fois signée par les deux parties, lie acheteur et vendeur autour du montant d’un bien. En réalité, l’acheteur peut encore changer d’avis mais le vendeur lui, s’engage à vendre son bien.

Quels sont les points importants à indiquer ? Comment rédiger une offre d’achat percutante ?

Identification du bien

L’idée est de situer le bien (adresse complète) et de le décrire aussi précisément que possible (surface habitable, nombre de pièces, nombre de lots, annexes, etc…). Vous devez aussi indiquer la date à laquelle vous l’avez visité.

Argumentaire de négociation

Si vous n’avez pas l’intention de faire une offre prix, je n’hésite pas à justifier et à chiffrer chaque élément qui vous amène à en baisser le prix. En voici quelques exemples :

  • Le montant de tous les travaux que vous prévoyez de faire.
  • Les éventuelles éléments extérieurs qui pourrait vous empêcher de faire ces travaux (procédures soumises à l’accord du service d’urbanisme).
  • Un montant de charges de copropriété très élevé.
  • Le fait que la copropriété est prévue des travaux dans un avenir proche qui n’auraient pas encore été votés.
  • Comparer le prix du bien à celui du marché en utilisant des sites comme MeilleursAgents.com ou encore Efficity.
  • Etc…

Astuce : je chiffre le montant de chaque élément, même c’est de façon approximative ! Psychologiquement cela facilite l’acceptation de la réduction en lui donnant une justification chiffrée.

Annoncez le prix

La prochaine étape consiste à annoncer votre prix en chiffre et en lettre ! C’est la suite logique mais cela passe mieux après une justification. Dites vous que le vendeur a surement un attachement sentimentale à son bien. Il y a peut être vue grandir ses enfants ou encore demandé sa femme en mariage. Son bien a donc une grande valeur sentimentale, il faut le ménager.

Tic, Tac, Tic, Tac⏰ …

Afin d’éviter l’effet enchères, je donne une date validité à votre offre. Date après laquelle elle sera caduque. En générale, je fixe un délai de réflexion d’une semaine.

Et pour finir

Pour conclure, je laisse au propriétaire toutes les modalités pour vous contacter et vous faire une contre-proposition.

1ère Astuce : veillez à indiquer l’endroit où le propriétaire devra signer pour vous assurez qu’il a bien reçu votre offre.

2e Astuce : En indiquant que vous ferez la transaction net de frais et de charges, vous vous affranchirez de la proratisation de la taxes foncières ou de toutes autres frais qui ne vous sont pas officiellement imposés.

3e Astuce : Vous avez aussi la possibilité de faire une transaction « acte en main ». Cela signifie que vous incluez les frais de notaire dans le montant du bien pour le propriétaire s’acquitte de ces derniers. Les personnes qui souhaitent se faire financer les frais de notaire sans avoir à les apporter, adorent ce petit hack. Par contre, petit warning, cela peut être clairement un désavantage d’un point de vue fiscal (laissez moi un commentaire si vous voulez en savoir plus).

Avez vous vos petits trucs pour rédiger vos offres d’achat ? n’hésitez pas à partager en commentaires !

Mon challenge au quotidien : Je visite un immeuble mixte

J’ai naïvement pensé que cela pouvait être intéressant de vous raconter aussi le quotidien de mon challenge. Au menu : visite d’un immeuble mixte en plein centre-ville !

Petite semaine avec le férié du 11 novembre alors je pose un jour de congé pour me faire un long week-end. Pas seulement pour prendre racine dans ma méridienne devant Netflix 😜mais aussi pour faire des visites !

L’agent immobilier me parle d’un immeuble mixte intéressant…

L’agence me proposait de visiter un immeuble mixte avec comme locataire du local commercial… banque ! Pour être honnête, je ne suis pas particulièrement fane des immeubles mixtes. Encore moins après la crise sanitaire ! Mais là, on parle d’une banque ! Du coup, je n’ai pas résisté et j’ai voulu le visiter au plus vite.

Les plus de cet immeuble

Et il se trouve que sur le papier, le bien est très intéressant :

  • Un bâtiment avec beaucoup de cachet
  • Situé en plein centre ville
  • A 5 minutes de la gare SNCF et à moins de 10 minutes de l’hôtel de ville
  • réunissant 320 m² habitable sur 2 niveaux

Les moins de cet immeuble

Jusque là tout va bien. Bien entendu, il y a toujours des contreparties :

  • Le loyer de la banque est ridiculement bas (1 085€ pour 115 m² sans compter le sous-sol), sans proratisation de la taxe foncière (en gros c’est tout pour le proprio)
  • la taxe foncière qui est conséquente (vue l’emplacement de l’immeuble) – 2 900€
  • un appartement en duplex de 134 m² loué pour 800€

Cela étant dit, mon cerveau d’immopreneuse s’est mis à tourner à toute allure🤯.

Ma stratégie immobilière : la division

Ma stratégie était toute trouvée : ce sera une division immobilière. Ni une ni deux, j’appelle en début de semaine pour avoir des plans et commencer à réfléchir sur d’éventuelles contraintes architecturales.

Et la boom!

Stratégie d'optimisation d'un immeuble mixte : la division immobilière.
Une division d’appartement les yeux fermés !

Rien de plus facile que de diviser le premier étage de l’appartement ! Bon, j’avoue avoir voulu être plus gourmande mais après avoir vu les volumes, je me suis ravisée. En claire, un compteur et un tableau électrique, une cuisine, quelques serrures verrous et les deux appartements sont fonctionnels. La locataire est en place depuis plus d’un an et l’appartement est nickel donc vraiment des travaux minimes. Il faudra quand même rajouter à cela un compteur électrique pour les communs et éventuellement un interphone avec Vigik.

Mais ce n’est pas tout, le 2e étage a aussi son potentiel. Par contre avec beaucoup plus de travaux (isolation des combles, création d’alimentation et d’évacuation en eau, installation électrique et j’en passe). J’ai bien une petite idée du montant mais il va falloir le chiffrer avec précision. Au vue de la surface totale, je pensais faire 3T2, à confirmer.

Pour ce qui est des places de parking qui sont demandés dans le plan local d’urbanisme de la ville, l’immeuble dispose d’une cour qui peut facilement accueillir 3 véhicules si besoin. Sans compter que nous sommes au centre ville et qu’il y a un grand parking juste à côté;

Mon analyse en quelques chiffres

Voici mes premiers calculs de rentabilité :

Scénario full division (4T2 et 1T3 + local commercial)

Acquisition : 300 000 €

Travaux : 80 000 €

Loyer attendu : 3 635 €

Rentabilité brut : 11,5% Rentabilité nette : 9,6% (achat en SCI)

Tout cela s’annonce plutôt bien ! J’en suis ravie !

J’ai d’autres biens en vue mais je pense faire une offre sur cette immeuble !

A suivre…

Immobilier : Comment investir dans la bonne ville ? (2/2)

Dans un précédent article, je vous partageais un outil permettant de présélectionner des villes attractives. Maintenant nous allons voir comment valider et arrêter le choix d’une zone où investir.

Astuce n°1 : Valider l’attractivité

Comment s’assurer de l’attractivité d’une ville en terme d’emploi ou de centres d’intérêts ? Plusieurs techniques sont utilisables et faciles à implémenter.

La technique Google Maps

La plus simple : vous tapez dans Google maps la ville où vous souhaitez investir. Ensuite il suffit tout simplement de naviguer sur la carte à la recherche d’éléments spécifiques. Vous rechercherez donc :

  • Des établissements d’enseignements secondaires (lycées professionnels, centres de formation pour adultes, universités, instituts infirmiers, etc…)
  • Des grandes enseignes : Carrefours, Leclerc, Mac Donald, KFC, etc… L’idée est que ces entreprises ont fait leur étude de marché avant de s’implanter. Elles garantissent donc un bassin de consommateurs suffisant et sont pourvoyeuses d’emploi
  • Toute entreprise de grande taille qui représentent un employeur potentiel pour des salariés, des alternants ou encore des stagiaires.

Plus vous cocherez de cases et plus la ville sera attractive. En fonction des types de location que vous prévoyez (location classique, courte durée ou encore colocation), certains éléments seront plus important que d’autres.

Remarque : Pour aller plus loin, vous pouvez aussi consulter le site internet de la mairie de la ville d’intérêt. Vous saurez ainsi s’il y a des projets d’urbanisation (amélioration des axes routiers, construction de zones d’activités, réhabilitation d’espaces urbains, etc…) ou des créations d’emploi à venir avec l’accueil de nouvelles industries. Vous aurez aussi une idée du dynamisme de la ville.

La technique INSEE

Cette technique demande un peu plus de rigueur. Il faut pour cela se rendre sur le site officiel de l’INSEE (Institut Nationale de la Statistique et des Etudes économiques). Vous tapez votre ville où vous souhaitez investir dans la barre de recherche. Vous sélectionnez ensuite le format « dossier complet » puis la commune qui vous intéresse. Au niveau du sommaire, plusieurs sections peuvent être intéressantes mais d’un point de vue attractivité c’est surtout les chapitres « Démographie des entreprises » et « Evolution de la structure de la population  » qui vont nous être utiles.

Dans ces rubriques, vous trouverez des tableaux et des graphiques qui vous donneront la tendance de la ville en terme de création d’entreprise et donc d’emplois mais aussi d’évolution démographique. Pour ce dernier point, on recherche surtout une certaine stabilité plus qu’une augmentation flagrante sur les 10 dernières années.

Remarque : Ce dossier peut aussi vous aider à valider un type de location :

  • Location courte durée / section « Tourisme »
  • Colocation étudiante / section « Population active, emploi et chômage au sens du recensement »
  • Type de bien à rechercher / section « Couples – Familles – Ménages »

Ces dossiers représentent une vraie mine d’or d’informations pour qui sait les interpréter.

Valider la tension locative

Le second point à prendre en compte avant d’arrêter le chois d’une ville est la demande locative. Alors, je commencerai par dire que TOUT le monde, je dis bien, TOUT le monde a besoin de se loger. Ici, nous ne cherchons pas une tension locative digne la capitale pour tout simplement des locataires pour notre futur investissement. Enlever vous de la tête la queue de locataires devant votre appartement pour les visites (même si je vous le souhaite !). Inutile d’avoir 40 candidatures puisque nous n’avons besoin que d’un bon dossier !

Je vous présenterai ici deux techniques :

  • L’annonce teste sur LeBonCoin
  • Le tensiomètre locatif

La technique de l’annonce test sur LeBonCoin

Très simple a mettre en place. Il vous suffit de publier une fausse annonce avec des photos d’un bien proche de ce que vous souhaiter acheter en terme de composition et de qualité. Dans votre annonce, vous indiquerez un minimum d’information sur le secteur géographique et le contenu de l’appartement si vous avez l’intention de faire de la location meublé par exemple. Vous indiquerez aussi le loyer que vous souhaitez appliquer.

Astuces : Cette annonce peut aussi permettre de valider un secteur. Pour cela, il suffit d’indiquer dans l’annonce que vous posséder plusieurs appartements dans divers quartiers sans plus de précisions. Cela poussera vos candidats à vous donner les secteurs les plus recherchés. Vous pourrez aussi tester votre loyer en fonction du nombre de demandes que vous recevrez. Lorsque la demande est forte, c’est que le loyer est peut-être un peu trop bas.

Je considère que 5 appels par semaine indique une tension locative suffisante. Pourquoi ? Simplement parce qu’en cas de préavis de départ d’un locataire, vous aurez un mois pour en trouver une nouveau. Donc 5 appels/semaine c’est potentiellement 20 candidats pour le mois. Ce qui est amplement suffisant pour trouver le bon !

La technique du Tensiomètre locatif

Rendez vous sur le site LocService. Dans l’espace simulateur vous aurez accès au tensiomètre locatif. Cet outil vous donnera la tension locative dans une ville donnée à l’aide d’une jauge.

Cette jauge vous indique la tension locative. Plus elle tend vers le rouge, plus la tension est forte, plus vous trouverez facilement un locataire.
La jauge de tension locative sur LocService

Plus elle tend vers le rouge, plus la tension est forte, plus vous trouverez facilement un locataire.

Remarque 1 : Dans notre exemple, la tension n’est pas extraordinaire mais cela n’est une fatalité. Si votre bien est de bonne qualité alors vous n’aurez de difficulté à trouver un locataire de tout évidence puisque vous serrez dans le haut du panier.

Remarque 2 : Il se peut aussi qu’il n’y ai pas assez de donner sur le site pour donner une tendance de tension locative. En fait la limite du site réside dans la source interne de ses données. En effet, les évaluations se basent sur les informations des propriétaires et des demandes de locataires qui utilisent le service du site. Par conséquent si dans certain secteur les bailleurs n’en font pas l’usage, il n’y aura pas de statistique dans cette zone géographique.

Nous avons fait le tour des techniques pour vous permettent de valider une ville où vous souhaitez investir.

Avez vous d’autres astuces qui vous sont propres ?

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