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Je vous propose une petite mise à jour de mon projet locatif dans le neuf. Après des semaines et des semaines d’attente, j’ai enfin eu le retour du constructeur.

Clairement, la crise des matériaux est passée par là !

Le montant du devis transmis est de 🥁🥁🥁🥁🥁🥁

204 860 € !!!!!

Oui, je sais, moi aussi je suis déçue. D’abord, parce que j’ai eu beau relancer la commerciale, il s’est passé presque 2 mois avant d’avoir un retour… Et ensuite, parce que c’est bien en deçà du prix du marché dans la ville 😅!!!

Pour l’instant, je vais mettre de côté ce projet pour me concentrer sur d’autres. J’ai néanmoins encore quelques pistes de réflexion : soit faire intervenir chaque corps de métier séparément, soit faire des devis comparatifs avec des entreprises moins côté (mais pas nécessairement moins professionnelles!).

Je profite donc de cet évènement pour vous parler d’un point important lorsqu’on cherche à optimiser un bien peu importe la solution choisie (extension, rénovation, division, etc…).

La leçon du jour sera : toujours évaluer l’intérêt d’un tel projet en fonction du prix du marché !

Ainsi en fonction du secteur dans lequel vous investissez, certaines stratégies d’optimisation seront plus ou moins adaptées. Ainsi, dans les zones où les prix au m² sont élevés, le choix est plus large. Si vous achetez en dessous du prix du marché, vous aurez une plus grande marge de manœuvre en termes de coût au m² des travaux et donc un choix plus large de stratégie exploitable.

Exemple : si le prix au m² dans la ville choisie est de 4000€/m² et que je souhaite créer des m² supplémentaires en faisant une extension par exemple. Le coût de l’extension ossature bois s’élève à 1200€/m². Dans ce cas : BINGO ! Vous aurez au bas mot 2800€ le m² en plus value potentielle !

Je n’ai pas encore déterminée comment j’allais optimiser cet espace. Mais je n’ai pas dit mon dernier mot ! Finalement, à ce prix là, un studio de jardin me reviendrais bien moins cher ! Voici les pistes que je suis déjà en train d’explorer : les constructions modulaires, les conteneurs aménagées en habitation, la construction mixte (béton/bois), etc…

Bref, je vous l’accorde, c’est beaucoup de chiffres mais c’est ça l’immobilier : des chiffres et de l’humain !

Conclusion : mon projet dans le neuf change de visage mais reste d’actualité!

Comment fixer son loyer ? On m’a dernièrement posé la question. Je vous partage donc les astuces imbattables et surtout gratuites que j’utilise.

Etude de marché sur les sites d’annonces de location : quels loyer sont pratiqués dans votre zone ?

Que ce soit sur LeBonCoin ou SeLoger, il est très facile de faire son étude de marché. D’abord il est indispensable d’établir précisément les caractéristiques du bien que souhaitez louer. Vous pouvez vous baser sur :

• la surface du bien
• le standing
• le nombre de pièce
• la localisation

une fois que vous avez la liste des biens correspondants sur le site, il suffit de faire une moyenne des loyers appliqués. Si vous avez des difficultés à trouver des annonces proches de vos critères, rapportez cette moyenne au m² pour avoir une idée la plus proche possible.

L’annonce test : fixer votre loyer en fonction de la demande

Cette méthode est souvent décriée mais diablement efficace. Pour cela, rédiger une annonce comme si vous souhaitiez proposer à la location votre bien. La petite astuce consiste à prendre des photos de biens d’autres pays par exemple en allant sur Rentola pour l’Allemagne. Le plus simple est d’utiliser LeBonCoin ou encore SeLoger car poster des annonces reste gratuit pour les particuliers.

En fonction du nombre de messages que vous recevrez vous saurez si vous êtes au bon prix.

La Côte des loyers de Locservice : un baromètre des loyers fixés dans votre ville

Un site qui peut être très utile lorsque vous souhaitez vous faire une idée des loyers pratiqués dans une ville. La Côte des loyers vous permet d’obtenir une fourchette des loyers en fonction de la superficie et du nombre de pièces. Attention, ces estimations se basent sur les informations issues des annonces postées sur le site. En clair, pour les zones où les propriétaires n’ont pas recours au site, vous n’aurez tout simplement pas de données.

L’Estimation de valeur locative : faites appel à des professionnels

Une dernière possibilité est de faire réaliser une estimation de valeur locative par une agence immobilière du coin. En principe, c’est un acte gratuit. Si jamais on cherche à vous la faire payer, prétextez que vous réfléchissez à mettre votre bien en gestion : soyez imaginatif ! Et si vous ne possédez pas encore le bien, essayer d’être le plus précis possible sur les caractéristiques du bien que vous souhaiteriez mettre en location. Vous finirez forcément par tomber sur une agence qui ne vous fera pas payer. Si vous avez la possibilité d’en contacter plusieurs vous pourrez faire la moyenne de leurs estimations pour vous rapprocher de la vérité.

Conclusion

Déterminer le loyer de son bien est une étape importante d’un projet d’investissement locatif. Elle permet notamment de constituer un dossier bancaire solide. Dans tous les cas, restez ouvert d’esprit, en fonction de l’état du marché locatif, on a parfois de très bonne surprise. Plus le bien que vous proposerez à la location sera de qualité, plus vous pourrez vous placer sur le haut du panier, plus vous pourrez raisonnablement, louer plus cher.