Comment acheter un immeuble de rapport de 6 lots en 2 ans ?

Je vous ai spoilé dans le titre mais je vais maintenant vous raconté comment nous sommes devenus propriétaire d’un immeuble de rapport en seulement 2 ans.

Pour récapituler, nous sommes début 2019 et notre chasseur nous propose un immeuble de rapport très intéressant : 5 appartements, 6 compteurs électriques, loués en meublé pour un loyer global au moment de l’achat de 1 400 € (si besoin vous pouvez lire l’article précédent ici)

Après travaux, nous prévoyons de créer un 6e appartement avec un loyer global potentiel de 2 600€ (aujourd’hui nous sommes plutôt à 2700 € par mois). L’enveloppe globale s’élevait à 290 000 € environ . Ce qui nous laissait environ 1000€ d’excédent de trésorerie chaque mois après avoir payé toutes les charges y compris les impôts.

Finalement, nous avons quand même eu notre financement avec deux lignes de crédits : une pour l’acquisition et l’autre pour les travaux. Nous avons signé l’acte définitif en avril 2019.

Enfin, nous étions les heureux propriétaires d’un immeuble qui allait nous rapporter 1000 € par mois! Il m’a fallu du temps pour réaliser et il m’a fallu ce blog pour réaliser que tout cela s’était déroulé en l’espace de 2 ans! De la folie!

Pour autant, cela n’a pas été un long fleuve tranquille, looooiinnn de là. 

Les pérégrinations d’un investissement locatif

D’abord, les travaux : l’artisan nous a baladé pendant tout le chantier et comme nous étions à 1h15 de chez nous, pas facile de faire le trajet sachant que nous n’avions pas de voiture à l’époque (merci maman de nous avoir prêté ta voiture aussi souvent!!).

Malheureusement, nous avons aussi commis l’erreur de vouloir faire certains travaux nous même pour gagner sur les devis. En conséquence, les travaux censés durer au plus 2 mois ont pris 14 mois. L’artisan n’a pas non plus arrangé les choses puisqu’il se permettait de venir sur le chantier lorsque bon lui semblait…

Ensuite, il y a eu la crise sanitaire entre temps avec ses restrictions de mouvements, une fuite au niveau du toit et une autre au niveau d’un appartement qui ont monopolisé une partie de notre financement.

Résultat des courses, nous en avons eu pour 10 000 € en plus de travaux entre le remaniement d’une partie du toit et l’achat d’une voiture d’occasion. Heureusement qu’entre-temps nous avions pu faire entrer des locataires au fur et à mesure que les travaux prenaient fin.

Puis il y a eu le courtier. Très franchement, j’ai eu un très mauvais contact avec lui et il nous a pris près de 5 000€ de commission ! Bref, désagréable et pinailleur à souhait. Je me souviens d’une discussion sans fin au sujet d’un document qu’il voulait absolument mais qui au vue de notre situation était impossible à obtenir!

Les chiffres de notre premier investissement

Bref, voici le tableau récapitulatif des chiffres de notre opération :

BILAN DE NOTRE PREMIER ACHAT en 2019

Prêt acquisition :	263 215 €
Prêts travaux :	28 700 €
Apport :	4 300 €
Total :	296 215 €

Loyers actuels HC :	+2 600 €
Charges, mensualités et impôts :	-1 600 €
Total mensuel	1 000 €

Erreurs à ne pas reproduire lorsque vous acheter un immeuble de rapport

Finalement, voici les leçons que nous avons retenues :

• Faire des travaux nous même (sauf si disponibilité sur une longue période et sans ralentir les artisans)
• Ne pas faire de devis comparatifs avec d’autres artisans (nous avions fait confiance aux recommandations du vendeur)
• Ne pas faire réviser la toiture
• Vouloir estimer au plus juste le montant des travaux sans se laisser une marge assez conséquente pour les imprévus

En conclusion, pour à la question « Comment nous avons acheté un immeuble de rapport de 6 lots en 2 ans ? », je dirai que nous avons simplement décidé de le faire et nous n’avons rien lâché !

Voilà où nous en sommes jusqu’à maintenant.

Pour la suite, l’idée est de vous partager mes idées, mes projets, mes flops et d’échanger avec vous.

Alors vous en êtes où de vos projets ?