Dans un précédent article, je vous partageais un outil permettant de présélectionner des villes attractives. Maintenant nous allons voir comment valider et arrêter le choix d’une zone où investir.
Astuce n°1 : Valider l’attractivité
Comment s’assurer de l’attractivité d’une ville en terme d’emploi ou de centres d’intérêts ? Plusieurs techniques sont utilisables et faciles à implémenter.
La technique Google Maps
La plus simple : vous tapez dans Google maps la ville où vous souhaitez investir. Ensuite il suffit tout simplement de naviguer sur la carte à la recherche d’éléments spécifiques. Vous rechercherez donc :
- Des établissements d’enseignements secondaires (lycées professionnels, centres de formation pour adultes, universités, instituts infirmiers, etc…)
- Des grandes enseignes : Carrefours, Leclerc, Mac Donald, KFC, etc… L’idée est que ces entreprises ont fait leur étude de marché avant de s’implanter. Elles garantissent donc un bassin de consommateurs suffisant et sont pourvoyeuses d’emploi
- Toute entreprise de grande taille qui représentent un employeur potentiel pour des salariés, des alternants ou encore des stagiaires.
Plus vous cocherez de cases et plus la ville sera attractive. En fonction des types de location que vous prévoyez (location classique, courte durée ou encore colocation), certains éléments seront plus important que d’autres.
Remarque : Pour aller plus loin, vous pouvez aussi consulter le site internet de la mairie de la ville d’intérêt. Vous saurez ainsi s’il y a des projets d’urbanisation (amélioration des axes routiers, construction de zones d’activités, réhabilitation d’espaces urbains, etc…) ou des créations d’emploi à venir avec l’accueil de nouvelles industries. Vous aurez aussi une idée du dynamisme de la ville.
La technique INSEE
Cette technique demande un peu plus de rigueur. Il faut pour cela se rendre sur le site officiel de l’INSEE (Institut Nationale de la Statistique et des Etudes économiques). Vous tapez votre ville où vous souhaitez investir dans la barre de recherche. Vous sélectionnez ensuite le format « dossier complet » puis la commune qui vous intéresse. Au niveau du sommaire, plusieurs sections peuvent être intéressantes mais d’un point de vue attractivité c’est surtout les chapitres « Démographie des entreprises » et « Evolution de la structure de la population » qui vont nous être utiles.
Dans ces rubriques, vous trouverez des tableaux et des graphiques qui vous donneront la tendance de la ville en terme de création d’entreprise et donc d’emplois mais aussi d’évolution démographique. Pour ce dernier point, on recherche surtout une certaine stabilité plus qu’une augmentation flagrante sur les 10 dernières années.
Remarque : Ce dossier peut aussi vous aider à valider un type de location :
- Location courte durée / section « Tourisme »
- Colocation étudiante / section « Population active, emploi et chômage au sens du recensement »
- Type de bien à rechercher / section « Couples – Familles – Ménages »
Ces dossiers représentent une vraie mine d’or d’informations pour qui sait les interpréter.
Valider la tension locative
Le second point à prendre en compte avant d’arrêter le chois d’une ville est la demande locative. Alors, je commencerai par dire que TOUT le monde, je dis bien, TOUT le monde a besoin de se loger. Ici, nous ne cherchons pas une tension locative digne la capitale pour tout simplement des locataires pour notre futur investissement. Enlever vous de la tête la queue de locataires devant votre appartement pour les visites (même si je vous le souhaite !). Inutile d’avoir 40 candidatures puisque nous n’avons besoin que d’un bon dossier !
Je vous présenterai ici deux techniques :
- L’annonce teste sur LeBonCoin
- Le tensiomètre locatif
La technique de l’annonce test sur LeBonCoin
Très simple a mettre en place. Il vous suffit de publier une fausse annonce avec des photos d’un bien proche de ce que vous souhaiter acheter en terme de composition et de qualité. Dans votre annonce, vous indiquerez un minimum d’information sur le secteur géographique et le contenu de l’appartement si vous avez l’intention de faire de la location meublé par exemple. Vous indiquerez aussi le loyer que vous souhaitez appliquer.
Astuces : Cette annonce peut aussi permettre de valider un secteur. Pour cela, il suffit d’indiquer dans l’annonce que vous posséder plusieurs appartements dans divers quartiers sans plus de précisions. Cela poussera vos candidats à vous donner les secteurs les plus recherchés. Vous pourrez aussi tester votre loyer en fonction du nombre de demandes que vous recevrez. Lorsque la demande est forte, c’est que le loyer est peut-être un peu trop bas.
Je considère que 5 appels par semaine indique une tension locative suffisante. Pourquoi ? Simplement parce qu’en cas de préavis de départ d’un locataire, vous aurez un mois pour en trouver une nouveau. Donc 5 appels/semaine c’est potentiellement 20 candidats pour le mois. Ce qui est amplement suffisant pour trouver le bon !
La technique du Tensiomètre locatif
Rendez vous sur le site LocService. Dans l’espace simulateur vous aurez accès au tensiomètre locatif. Cet outil vous donnera la tension locative dans une ville donnée à l’aide d’une jauge.
Plus elle tend vers le rouge, plus la tension est forte, plus vous trouverez facilement un locataire.
Remarque 1 : Dans notre exemple, la tension n’est pas extraordinaire mais cela n’est une fatalité. Si votre bien est de bonne qualité alors vous n’aurez de difficulté à trouver un locataire de tout évidence puisque vous serrez dans le haut du panier.
Remarque 2 : Il se peut aussi qu’il n’y ai pas assez de donner sur le site pour donner une tendance de tension locative. En fait la limite du site réside dans la source interne de ses données. En effet, les évaluations se basent sur les informations des propriétaires et des demandes de locataires qui utilisent le service du site. Par conséquent si dans certain secteur les bailleurs n’en font pas l’usage, il n’y aura pas de statistique dans cette zone géographique.
Nous avons fait le tour des techniques pour vous permettent de valider une ville où vous souhaitez investir.
Avez vous d’autres astuces qui vous sont propres ?
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