J’ai naïvement pensé que cela pouvait être intéressant de vous raconter aussi le quotidien de mon challenge. Au menu : visite d’un immeuble mixte en plein centre-ville !

Petite semaine avec le férié du 11 novembre alors je pose un jour de congé pour me faire un long week-end. Pas seulement pour prendre racine dans ma méridienne devant Netflix 😜mais aussi pour faire des visites !

L’agent immobilier me parle d’un immeuble mixte intéressant…

L’agence me proposait de visiter un immeuble mixte avec comme locataire du local commercial… banque ! Pour être honnête, je ne suis pas particulièrement fane des immeubles mixtes. Encore moins après la crise sanitaire ! Mais là, on parle d’une banque ! Du coup, je n’ai pas résisté et j’ai voulu le visiter au plus vite.

Les plus de cet immeuble

Et il se trouve que sur le papier, le bien est très intéressant :

  • Un bâtiment avec beaucoup de cachet
  • Situé en plein centre ville
  • A 5 minutes de la gare SNCF et à moins de 10 minutes de l’hôtel de ville
  • réunissant 320 m² habitable sur 2 niveaux

Les moins de cet immeuble

Jusque là tout va bien. Bien entendu, il y a toujours des contreparties :

  • Le loyer de la banque est ridiculement bas (1 085€ pour 115 m² sans compter le sous-sol), sans proratisation de la taxe foncière (en gros c’est tout pour le proprio)
  • la taxe foncière qui est conséquente (vue l’emplacement de l’immeuble) – 2 900€
  • un appartement en duplex de 134 m² loué pour 800€

Cela étant dit, mon cerveau d’immopreneuse s’est mis à tourner à toute allure🤯.

Ma stratégie immobilière : la division

Ma stratégie était toute trouvée : ce sera une division immobilière. Ni une ni deux, j’appelle en début de semaine pour avoir des plans et commencer à réfléchir sur d’éventuelles contraintes architecturales.

Et la boom!

Stratégie d'optimisation d'un immeuble mixte : la division immobilière.
Une division d’appartement les yeux fermés !

Rien de plus facile que de diviser le premier étage de l’appartement ! Bon, j’avoue avoir voulu être plus gourmande mais après avoir vu les volumes, je me suis ravisée. En claire, un compteur et un tableau électrique, une cuisine, quelques serrures verrous et les deux appartements sont fonctionnels. La locataire est en place depuis plus d’un an et l’appartement est nickel donc vraiment des travaux minimes. Il faudra quand même rajouter à cela un compteur électrique pour les communs et éventuellement un interphone avec Vigik.

Mais ce n’est pas tout, le 2e étage a aussi son potentiel. Par contre avec beaucoup plus de travaux (isolation des combles, création d’alimentation et d’évacuation en eau, installation électrique et j’en passe). J’ai bien une petite idée du montant mais il va falloir le chiffrer avec précision. Au vue de la surface totale, je pensais faire 3T2, à confirmer.

Pour ce qui est des places de parking qui sont demandés dans le plan local d’urbanisme de la ville, l’immeuble dispose d’une cour qui peut facilement accueillir 3 véhicules si besoin. Sans compter que nous sommes au centre ville et qu’il y a un grand parking juste à côté;

Mon analyse en quelques chiffres

Voici mes premiers calculs de rentabilité :

Scénario full division (4T2 et 1T3 + local commercial)

Acquisition : 300 000 €

Travaux : 80 000 €

Loyer attendu : 3 635 €

Rentabilité brut : 11,5% Rentabilité nette : 9,6% (achat en SCI)

Tout cela s’annonce plutôt bien ! J’en suis ravie !

J’ai d’autres biens en vue mais je pense faire une offre sur cette immeuble !

A suivre…